Es lógico que haya normas en comunidades de vecinos. Lo contrario sería lo completamente anormal. Dicho esto, no todas las comunidades las comparten. Depende, entre otras cosas, de los propios estatutos comunitarios y de la normativa que lleve integrada.
Hay directrices que la propia Ley de Propiedad Horizontal exige, como sería la necesidad de un Título Constitutivo, que viene a ser la escritura que oficializa un conjunto de viviendas o inmuebles como propiedad horizontal.
Luego, las propias internas de cada comunidad, que como decimos, vienen determinadas por otros documentos de los que hablaremos enseguida.
Profundizamos en todo ello a de la mano de algunos de nuestros letrados especialistas en Abogados Propiedad Horizontal 🙂.
Normas en las comunidades de vecinos
Similares, pero no iguales, las normas en las comunidades de vecinos las podemos ver reflejadas en dos documentos, que si bien van muy ligados, no son exactamente lo mismo. Nos referimos al reglamento de normas internas y a los estatutos comunitarios. Ninguno de los dos es obligatorio, pero en lo que respecta los estatutos, se hacen realmente aconsejables de cara a disputas jurídicas que pudieran acontecer en el futuro.
No es, repetimos, lo aconsejable, pero no todas las fincas tienen constituidos sus estatutos, lo que hace ligeramente ingobernable la comunidad de propietarios cuando se dan juntas ordinarias o cualquier conflicto entre vecinos.
En el reglamento interno, por lo general, se incluyen las obligaciones sobre cuotas mensuales y derramas, sobre seguros, sobre las reparaciones y las obras de conservación de la fachada y del resto del edificio, sobre el uso, derechos y obligaciones respecto a las zonas comunes, horarios y normas, además de sobre la normativa relativa a garajes y trasteros y, puede que la más importante, sobre el respeto y la convivencia entre todos vecinos y/o propietarios.
Respecto a las normas en comunidades de vecinos, apuntar que este reglamento de régimen interno nunca podrá regular el uso de la propiedad privada y lo que un propietario pueda hacer en su vivienda o inmueble.
Por su parte, en los estatutos comunitarios se repiten algunos conceptos tratados en el reglamento, pero generalmente, tendremos toda la normativa referida a:
- Derechos y obligaciones de los propietarios
- Constitución y ejercicio del derecho de propiedad
- Administración y gestoría de la entidad
- Contabilidad general de la comunidad
- Uso y disfrute del edificio y de sus elementos comunes
- Finalidad de los pisos o locales
- Instalaciones y servicios comunitarios (relación comercial con los proveedores)
- Conservación y reparaciones
- Prohibiciones de acciones y actividades determinadas
Cuando se constituye una nueva comunidad y toca redactar los estatutos, es más que aconsejable contratar los servicios de un administrador de fincas o un abogado especializado en Propiedad Horizontal para la correcta y diligente redacción de los estatutos.
Decir que, una vez elaborados, se deben presentar en Junta Extraordinaria para ser aprobados (por unanimidad) o rechazados por los propietarios. Cuando se tengan aceptados, se deben inscribir en el Registro de la Propiedad para que de este modo abarque a todos los propietarios, los actuales y los nuevos que estuvieran por llegar.
Normas más comunes en las comunidades
Las muchas consultas que recibimos en el despacho referentes a conflictos vecinales por incumplimiento de normas generales de comportamiento y convivencia, las podemos clasificar de la siguiente manera:
Ruidos
El descanso es un derecho individual que se debe respetar, especialmente en las horas nocturnas (de 22h a 08h). Las obras en viviendas son, probablemente, la principal causa de las quejas y demandas. Iniciar obras sin la licencia pertinente, o con una licencia de obra menor cuando es de obra mayor, genera unas jornadas continuadas de grandes ruidos que en muchos casos acaban en disputa judicial.
Reuniones/fiestas nocturnas o ruidos generados por las mascotas, son las otras fuentes de discusión en torno a los ruidos en las comunidades de vecinos.
Desperfectos
La reparación de aquellos causados por un vecino o propietario deberán sufragarlos el propio responsable, eximiendo de toda responsabilidad y coste económico a la comunidad y el resto de vecinos.
Buen/mal uso de áreas comunes
Hay que dirigirse a los estatutos para conocer las normas en comunidades de vecinos relacionadas con las áreas comunes dentro del a finca. Sin embargo, hay conductas generales que se deben respetar:
- No tirar basuras o dejar objetos en zonas comunitarias que entorpezcan el paso u ocupen espacios que no les corresponden.
- Elementos en balcones y fachadas según la normativa estética general.
- Comportamiento y uso en jardines, piscinas, áreas deportivas, garajes, trasteros, ascensores y resto de zonas interiores y exteriores de la comunidad de uso común.
Cuotas y derramas
Cada vivienda tiene, por coeficiente, una cuantía mensual a abonar a la cuenta comunitaria para el pago de suministros básicos y el mantenimiento de instalaciones y servicios. En ocasiones, y más ahora con el incremento de la inflación y de los precios de la mayoría de servicios, muchas comunidades se ven obligadas a girar una o más derramas para hacer frente a los problemas de liquidez.
Cuando un propietario se niega y no paga, las consecuencias afectan a todos por igual. Las normas en comunidades de vecinos al respecto son claras: cada propietario paga una mensualidad a la comunidad y si cesa en tal responsabilidad, se le negará el uso y disfrute de áreas y servicios comunes, y se podrá iniciar proceso judicial en su contra.
Animales
Otro foco de conflicto en cuanto a las normas en comunidades de vecinos. Según los estatutos, una finca puede o no puede permitir la tenencia de animales domésticos en las viviendas. La mayoría lo permite, pero aun así, existen reglas generales de obligado cumplimiento:
- Siempre sujetos y atados, nunca sueltos, en zonas comunes.
- Evitar ladridos y ruido molesto permanente, especialmente en horario de descanso general (22h – 08h).
Conclusiones
Muchos más importante de lo pudiera parecer en una primera instancia, las normas en comunidades de vecinos son una materia que todos los propietarios deben conocer hasta el último detalle. Conocer primero qué documentos o normativas existen en la comunidad, y luego, por supuesto, el contenido de las mismas.
Es esencial para, entre otras cosas, mantener el orden y promulgar una adecuada convivencia entre vecinos. Y para que cada propietario conozca las normas y actúe, desde un principio, en consonancia para evitar conflictos y malos ambientes.
