Qué hacer cuando la comunidad de propietarios me ha demandado. Es una consulta muy habitual que recibimos en el bufete y que genera un estado de malestar y tensión entre los vecinos/as de la finca que debe ser resuelto por el bien de todos los implicados.
En la mayoría de los casos en los que una comunidad de propietarios demanda a un inqulino/a es por impago de las cuotas comunitarias o derramas concretas para paliar una necesidad urgente en la finca. Vamos a ahondar en lo que dice la ley catalana al respecto y qué puede hacer la persona demandada para solventar el asunto.
La comunidad de propietarios me ha demandado, ¿qué dice la ley?
Con carácter general, y salvo aquellas excepciones que vinieran expresamente recogidas en los Estatutos Comunitarios de la comunidad de propietarios o en los acuerdos comunitarios aprobados por la misma, todos los propietarios/as están obligados a hacer frente al pago de los gastos comunes generados en el seno de la propia comunidad, atendiendo al coeficiente de participación asignado a su vivienda, o en su caso, a la forma de reparto acordada expresamente por la junta de propietarios, estatutos comunitarios o título de constitución. Su falta de uso en caso alguno eximirá al propietario/a de su obligación de contribución. Así lo recoge expresamente el artículo 553-45 apartado 1) y 2) de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales:
“Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta.
La falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario y sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-30.2.”
Recurrir a la vía judicial cuando la comunidad de propietarios me ha demandado
Si la comunidad de propietarios me ha demandado por el impago de las cuotas comunitarias a las que estoy obligado a hacer frente, la comunidad de propietarios tendrá la posibilidad de reclamar judicialmente dicho impago respecto de los gastos comunes, mediante un procedimiento especial (monitorio) aplicable en el régimen de la Propiedad Horizontal. Está reclamación exige de unos formalismos y prueba documental que acredite la existencia de la deuda. Así viene expresamente recogido en el artículo 557-47 de la precitada Ley:
“1. La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal establecido por la legislación procesal.
2. Para instar la reclamación basta con un certificado del impago de los gastos comunes, emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En este certificado debe constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestación de que la deuda es exigible y que se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudor.”
Conclusiones
Nuestras obligaciones como propietarios/as nos exigen cumplirlas si no queremos que la comunidad de propietarios nos demande. Puede llegar la situación a la vía judicial, donde en tal caso, y ante la reclamación interpuesta por la comunidad, el vecin/a demandado deberá verificar si las cantidades reclamadas son efectivamente debidas, y, de no serlo, se le concederá un plazo de 20 días hábiles para oponerse a la reclamación.
Si la comunidad de propietarios me ha demandado, la solución más rápida es hacer frente a las cuotas exigidas y debidas, y si se considera que es injusta la demanda, dejar el caso en manos de abogados especialistas en Propiedad Horizontal para velar por nuestros derechos.
Si la comunidad es irregular al no estar legalmente constituida como puedo actuar?
Buenos días David,
Decirte que una comunidad no es irregular. Aunque no esté legalmente constituida, se le aplica la normativa propia de una comunidad de propietarios.
Un saludo.
La comunidad me reclama unos recibos. Pero en ese piso solo vive mi ex, me puedo desentender de la deuda? El a asumido la responsabilidad del piso y todo ante un juez.que puedo hacer?
Buenos días Georgiana,
Nos tememos que necesitaríamos ver el contrato de alquiler o titularidad del inmueble para poder saber cómo proceder.
Un saludo.
Hola, he estado un año sin agua en mi casa, con hilito de agua y muchas veces sin nada, sobre todo cuando me duchaba. Después de avisar a la administradora de lo que sucedía, mando técnico del seguro y dijo que no había presión debido a la cañeria de la comunidad y que se tenía que hacer responsable la comunidad, pues no contenta la administradora con este informe, tuve que llamar al mío del seguro de la casa y dijo lo mismo que el primero. Lejos de arreglar la avería que me ocasionaba estar sin agua (pasaron unos dos meses desde que vino el primero) se decidió cambiar la cañería general en junta extraordinaria, después de que un año padeciendo sin agua. Mi pregunta es puedo pedir daños y perjuicios?, pienso que esa avería era para arreglarla en poco tiempo y no un año padeciendo. Gracias de antemano
Buenos días José Ángel,
No vemos nada ilícito en lo que nos comentas. Vemos, eso sí, una falta de atención por la comunidad que deberá tratarse y arreglarse en junta a de propietarios.
Un saludo.
Hola, mi comunidad me ha comunicado mediante burofax que debo quitar una pequeña caseta que me he hecho en la terraza con tubos y chapa Sandwich porque dice que le molesta a algún vecino, en caso que me denuncien tengo tiempo de subsanar dicho problema sin llegar a juicio? O una vez que me denuncien ya tendría que hacer frente a las costas del juicio? Gracias
Buenos días Francisco,
Decirte que una vez te denuncien, se generarán automáticamente las costas procesales.
Un saludo.
Puede el administrador de una Comunidad de Propietarios denunciar a un comunero, sin autorización de la Junta, ni del presidente?
Buenas tardes Juan,
Ante esta situación, deberíamos ver el contenido de la denuncia. No obstante, a priori sí puede hacerlo.
Un saludo.
Tengo una consulta, puede el administrador de una Comunidad de Propietarios denunciar a un comunero, sin autorización de la Junta, ni del presidente?
Hola si tenemos un piso en la comunidad que es de un Banco pero aún el titular es la persona y tiene pendientes que pagar derramas y cuota se le puede denunciar judicialmente. Su abogada dice que mejor que No pague nada, por lo visto a final de año el se desvincula del piso y pasa a nombre de la entidad, pero ahora sale su nombre.
Al.comentarle que lo vamos a denunciar quiere pagar pero que No pagara.
Buenos días Iván,
Hacerte llegar que efectivamente puede instar contra el anterior propietario reclamando las deudas aún pendientes de abono.
Un saludo.
Buenas noches, la administradora de una empresa externa de la comunidad de vecinos, ha redactado el acta con fecha anterior a la convocatoria, se puede impugnar??? Es de octubre del año pasado y me han comentado que si pasa menos de un año si se puede. Le he reclamado los documentos justificativos de todos los pagos incluidos su factura y me los niega. Aparte en el acta han puesto 5000 euros en varios y me dice que es una provisión de fondos, esto es normal???
Buenos días Gema,
Hacerte llegar que a priori sí que puedes proceder a la impugnación dela acta. No obstante, deberíamos poder revisar toda la documentación para estar 100% seguros.
Un saludo.