Con la reciente entrada en vigor del nuevo decreto ley en materia de vivienda y alquiler, cuyas medidas robustecen el ecosistema jurídico del inquilino, las causas que pueden llevar a los propietarios a interponer una demanda civil por impago de alquiler varían.
Con los vaivenes parlamentarios que ha sufrido la normativa en los últimos mes (recordemos que este es el 2º decreto que se pone en liza tras el 1º que tan sólo estuvo vigente del 15 de diciembre al 24 de enero), es requisito indispensable conocer el nuevo contexto regulatorio en torno al alquiler y la vivienda.
Si la situación entre ambas partes desemboca en desencuentro, debéis como arrendadores emprender un procedimiento judicial para iniciar el desahucio del usuario por impago de la renta. Para ello necesitaréis un letrado especialista en Propiedad Horizontal y un procurador.
Qué dice la nueva ley sobre alquiler, vivienda e impagos
Repasamos los principales aspectos a tener en cuenta a partir de ahora sobre alquiler, vivienda y un posible impago de alquiler:
Duración contratos
Entre particulares, la extensión de los contratos de alquiler se amplía a 5 años. Si el arrendador es una persona jurídica (empresa, banco, ente público), hasta los 7 años no se podrán cambiar las condiciones del acuerdo inmobiliario.
Luego estaría la denominada prórroga tácita. El nuevo decreto ley detalla que si no existe comunicación entre las partes, los contratos se prorrogarán 3 años más una vez se cumpla la fecha del contrato originario.
Ello supone más estabilidad para el arrendatario.
Límite para las fianzas
A partir de ahora, tan sólo se podrá pedir a los inquilinos 2 mensualidades de la renta, lo que se conoce como garantía adicional. Se añade, como su nombre indica, a la fianza obligatoria estándar de un mes de todos los contratos. En total, y como máximo, se podrán exigir 3 meses de fianza en los nuevos alquileres.
Beneficios fiscales
Nuevo guiño al inquilino. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ya no corre de su cargo.
Subidas interanuales según el IPC
Con el fin de evitar prácticas abusivas para el arrendatario mientras dure el contrato de alquiler, el objetivo es limitar las subidas de los precios de las rentas a la variación anual del IPC.
Elaboración de índices de precios
Fijar y regular los precios de los alquileres no es algo que se pueda establecer a corto plazo. Fomento argumentó su no inclusión en el decreto a que es inconstitucional al contradecir el derecho a la propiedad.
Ante tal tesitura, lo que sí se ha optado por incluir es la creación de índices de referencia de precios, que ayuden a ayuntamientos y gobiernos regionales a desarrollar políticas de vivienda más ecuánimes. Habrá un registro estatal que sirva de referencia para los que creen estas instituciones en cada comunidad autónoma.
Se elaborará en función de la información proporcionada por la Agencia Tributaria, el catastro, el registro de la propiedad, el registro de fianzas y demás fuentes que expongan valores medios en euros por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias, comunidades autónomas. Catalunya ya tiene en suyo propio.
Se busca reducir con esta medida el número de demandas civiles por impago de alquiler al contar con un baremo exacto de la realidad de todos los factores que determinan el precio final de una renta.
Comunidades de propietarios
Destacamos otras modificaciones relativas a la ley de Propiedad Horizontal que vienen a afectar a las comunidades de vecinos. La más significativa es el incremento del 10% de la cuantía del fondo de reserva del último presupuesto ordinario. Una cantidad que ahora se puede destinar a la realización de obras obligatorias de accesibilidad.
Regulación de la vivienda turística
La presión ejercida durante meses por los diferentes actores del conflicto propició la reforma del régimen de propiedad horizontal, consecuencia de la aprobación del primer decreto ley en materia de vivienda y alquileres del pasado mes de diciembre.
Ahora, será necesaria una mayoría cualificada de tres quintos de la comunidad de propietarios para dar consentimiento a una actividad de este tipo. Contradecir tal obligación daría a pie a la posibilidad de interponer una demanda civil contra los administradores de la vivienda turística.
Cooperación ante desahucios
Quedan erradicados los desahucios abiertos que no tenían fecha establecida y permitía a los cuerpos policiales aparecer y ejecutarlos sin más mediación.
Además, los juzgados se comprometen a estudiar cada caso en función del grado de vulnerabilidad que presenten sus protagonistas, con el fin de proteger a quienes más lo necesitan. Cuando se identifiquen perfiles en tal riesgo, entrarán en juego los servicios sociales a los que se les informará inmediatamente.
Ante estos grupos sociales, se podrá aplazar el desahucio hasta por tres meses (personas jurídicas).
Validez o no de los contratos ante terceros
Hasta ahora, tal y como se reflejaba en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, para que un contrato de alquiler tuviese validez frente a una tercera parte, el propietario debía registrarlo en el Registro de la Propiedad. Esta circunstancia, sin embargo, no estaba siendo respetada por muchas grandes empresas inmobiliarias y fondos de inversión.
Para evitar esta desregulación del mercado, ahora todo contrato suscrito anteriormente a la normativa con una duración de cinco y siete años, será legítimo ante terceros aun cuando no hayan sido inscritos.
Tiempos de preaviso cuando no se va renovar
4 meses para los propietarios y 2 para los inquilinos.
Recuperación del piso por parte del propietario
Las causas por las que el arrendador estaría habilitado para recuperar su piso antes de lo que dice el contrato, deberán estar expuestas en el mismo y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.
Defenderse ante el impago del alquiler
Los cambios jurídicos introducidos vienen a tratar de menguar precisamente este auge en los últimos años de impagos del alquiler, blindado los contratos y protegiendo a las comunidades.
Como propiedad privada que es, los propietarios están en su legítimo derecho de tratar de sacar más rendimiento de sus activos inmobiliarios en alquiler cuando los contratos vencen. Pero se ha de ser ecuánime, empático (tanto con el inquilino/s como con el contexto socio económico que nos rodea) y realista a la hora de subir las rentas. De otra forma, se incita el impago del alquiler y la intranquilidad de estar en pleitos constantes para salvaguardar nuestros derechos.
La nueva normativa en materia de alquiler y vivienda sólo afecta a los contratos suscritos a partir del 6 de marzo, por lo que carece de efecto sobre aquellos firmados previamente. Eso sí, a excepción del apartado sobre la validez de los acuerdos ante terceros.
Cualquier duda al respecto, que seguro que todavía las hay y las habrá, Abogados Propiedad Horizontal estamos a vuestra entera disposición:
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