Cuando llega el momento de acometer mejoras en la fachada del edificio de nuestra comunidad de propietarios, o trabajos de conservación, debemos saber que las mayorías necesarias para aprobar ambos procesos varían. Y con estas mayorías vienen ligadas ciertas consideraciones que determinarán si debemos o no pagar derrama por estos trabajos y cuánto. Esto en el conjunto del país, pero en Cataluña, rige otra normativa. Como actores principales de la situación, es nuestra obligación conocer minuciosamente la denominada ley de fachadas, para de este modo, actuar en consonancia.
Son casos comunes los relativos a modificaciones de la fachada los que vemos en el despacho cada mes. Y lo son porque son muchos los propietarios que ignoran su responsabilidad para con el resto de la comunidad cuando acometen ciertos trabajos como:
- Acristalamiento de balcones
- Apertura de ventanas
- Instalación de galerías metálicas
- Modificación de revestimientos exteriores
- …
Y es que, para poder llevar a cabo estas modificaciones, se exige por la ley de fachadas (Ley de Propiedad Horizontal y Libro Quinto Código Civil Catalán) el apoyo de una serie mayorías en Junta de propietarios para entonces sí, poder alterar la imagen y estética de un elemento común de la finca.
Si no se está de acuerdo con las decisiones tomadas en Junta, se podrá impugnar dichos acuerdos de la comunidad.
Ley de Fachadas actual
Le llamamos coloquialmente “Ley de Fachadas” pero realmente la normativa referente a los elementos comunes de edificios en las comunidades de propietarios, como acabamos de apuntar, está recogida en la actual Ley de Propiedad Horizontal y en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.
Cataluña
La fachada se considera un elemento comunitario (art. 396 Código Civil).
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
La ley de fachadas de la que hablamos exige para actuar (modificaciones, obras, etc.) en la propia fachada una votación que otorgue una mayoría cualificada de, mínimo, 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto. Lo recoge claramente la normativa:
Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.
2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
Resto de España
Como decíamos al inicio de este artículo sobre la denominada ley de fachadas, la normativa que rige fuera de Cataluña en el resto del país es la Ley de Propiedad Horizontal, que diferencia entre dos conceptos, como son:
- Obras de conservación
- Obras de mejora (obras no necesarias o suntuarias)
Son los artículos 10.1 y 17.4 los que regulan las actuaciones en sendas situaciones. En lo referente a obras de conservación, la ley dice:
«tendrán carácter obligatorio… a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
El carácter obligatorio de estas actuaciones, cuando la situación así lo pidiese, no precisa de ninguna votación o mayoría para acometerse, tan solo la petición de cualquiera de los propietarios o la propia administración de la comunidad. Sin embargo, es común debatir el asunto en Junta y salir adelante con votación favorable de la mayoría, que ha de ser mayor a la mitad de las cuotas presentes.
El artículo de la ley de fachadas que hace referencia a las obras de mejora, dictamina:
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.”
No obstante, si en Junta de propietarios se solicita la acometida de obras de mejora no necesarias y se acepta con una minoría de 3/5 partes de los propietarios con derecho a voto, se pueden ejecutar dichas obras.
Ahora bien, si algún propietario no está de acuerdo, y estas obras suponen una inversión individual que exceda de 3 mensualidades ordinarias de los gastos comunes, el opositor estará legitimado a no pagar la derrama. Si los trabajos de modificación de la fachada derivasen en una ventaja o una serie de ventajas para los propietarios en algún sentido, quien se hubiese opuesto a la reforma (y por tanto, no hubiera participado económicamente en ella), estará amparado por la ley para beneficiarse de las ventajas de las obras. Tan sólo deberá abonar su cuota correspondiente en los gastos de realización y mantenimiento para tener los mismos derechos de uso y disfrute que el resto de sus vecinos.
Conclusiones
La ley de fachadas que tanto se comenta en las comunidades de propietarios viene recogida en la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil Catalán. Nadie puede modificar un elemento comunitario común como son las fachadas y elementos exteriores sin la sin la aprobación del resto de vecinos. Si se contradice la normativa, el asunto es susceptible de ser reclamado judicialmente derivando las responsabilidades respectivas al o a los infractores.
En Abogados Propiedad Horizontal conocemos a la perfección la normativa del Libro Quinto del Código Civil Catalán y estamos a vuestra total disposición en caso de necesitar asistencia jurídica al respecto de la alteración irregular de un elemento comunitario como es la fachada del edificio. Contactad con el bufete aquí.
Hola. ¿Para colocar unas mosquiteras dentro del hueco de mi ventana necesito permiso de la comunidad, en Barcelona? El impacto estético en la fachada es mínimo. Las he puesto y se están quejando… Gracias
Buenas tardes Clara,
Viendo lo que nos comentas, es necesario que podamos tener acceso y revisar los estatutos comunitarios de la Comunidad de Propietarios. Una vez dispongamos de dicho documento, podríamos asesorarte adecuadamente.
Un saludo.
Hola, tengo una duda, un vecino que a puesto un bolaizo de metraquilato de techo en la salida de su puerta en la fachada , es mas ancho que los valcones de su fachada, eso esya permitido, en invierno cuando llueve ya vivo en frente no se puede dormir de ruido wue hade al caer el agua, es una casa de barriada y es un particular, gracias
Hola
En la comunidad el ayuntamiento nos obliga a hacer la fachada en un plazo de 4 meses de los que ya han pasado dos entre buscar arquitecto presupuestos y demás. El administrador nos comenta que tenemos q pagar una derrama en estos dos meses q suma un total de 1300 euros pero hay mucha gente pensionista que cobra mensualmente la mitad de la derrama. Como podemos hacer para que el ayuntamiento nos alargue el plazo ? Ya hemos presentado , yace un mes, una instancia pero no nos ha contestado.
Gracias
Buenos días María,
Atendiendo a tu consulta, os recomendamos solicitar audiencia ante el técnico del ayuntamiento al objeto de exponer la situación y falta de capacidad económica de la comunidad. Normalmente el técnico en estos casos suele ampliar los plazos.
Un saludo.
Buenas tardes
Tengo un vecino que se ha puesto unas mosquiteras de arriba abajo y todo lo que es el hueco de la ventana, pero por fuera de su persiana, únicamente se lo ha puesto así el de 20 vecinos, sin pedir permiso a nadie. A mi modo de ver rompiendo la estetica de la fachada, pues ahora solo se ve la tela mosquitera y no la persiana blanca como tenemos los demás.
Después de comentárselo al administrador me dice que no rompe la estética porque el marco que ha puesto es blanco. ¿ se lo tendría que haber puesto por dentro de la persiana?, ¿ debería haber pedido permiso a la comunidad? Y ahora ¿ que podemos hacer los vecinos?. Gracias.
Buenos días Lucía,
Viendo lo que nos comentas, si la instalación es interior, se ha realizado una actuación correcta. Igualmente, para poderte asesorar con mayor detalle, sería necesario poder visualizar las actuaciones realizadas. En este sentido, te facilitamos el teléfono de contacto del Despacho (93 762 69 99) para poder formalizar una reunión presencial si te parece.
Un saludo.
Buenas tardes. Tengo una duda. La ventana interior de mi vivienda, que da a la parte interior del edificio le han salido una serie de grietas bastante grandes. Al tratarse de la fachada interior entiendo que el arreglo debe ser comunitario? o debo abonarlo yo de mi bolsillo. Un vecino me ha indicado que ese arreglo debo arreglarlo yo de mi bolsillo y es lo que le ha dicho el administrador. ¿Eso es así?. Un saludo. Muchas gracias de antemano.
Buenos días Roberto,
Atendiendo a tu consulta, lo mejor será que contrates un perito al objeto de valorar el origen de los daños y a quién debe imputarse la responsabilidad. Una vez determinado el origen, podremos solicitar responsabilidades.
Un saludo.
Qué pasa si un vecino nuevo quiere levantar un muro donde ahora hay una valla, por su intimidad y este muro da o colinda con el acceso a las partes comunes ( esta parte de la fachada se dijo que era común y se pagó hace meses una derrama para arreglar). Además quiere poner tejado por estética en este muro y el agua caería a la zona común ? Se considera fachada? Qué mayoría necesita? Puede hacerlo? Como debería hacerlo?
Buenas tardes Carolina,
Necesitaríamos saber el tipo de construcción que se quiere llevar a cabo para analizar su legalidad. Asimismo también deberíamos tener acceso a los estatutos comunitarios. Una vez dispongamos de esta información, podremos valorar la legalidad o ilegalidad de las actuaciones.
Un saludo.
Hola buenas tardes en mi bloque de pisos hay unas baldas de aluminio en la fachada que cubre los lavaderos estan rotos y mi pregunta es si esos gastos corren a cargo de cada propietario o de la comunidad gracias
Buenas tardes Santi,
Si están en la fachada, como elemento común, le correspondería a la comunidad.
Un saludo.
Hola, he descolgado unas contraventanas de madera de las ventanas de la fachada para que entre más luz, sin alterar nada, los vecinos me reclaman que vuelva a colocarlas, están en su derecho ??
Buenas tardes Xavier,
Indicarte que tu actuación no afecta a la estética de la fachada, y por consiguiente, la comunidad no puede reclamarle su restitución.
Un saludo.
Buenas tardes,
tenemos que rehabilitar un elemento de madera de la fachada, el problema es que nuestro edificio tiene 2 escaleras y cada una tiene su comunidad de propietarios. La parte de madera que hay que rehabilitar está en la parte de fachada de la escalera A, aunque es una sola fachada sin ningún tipo de separación.
¿Tienen que pagar por la rehabilitación los vecinos de la escalera B?
Gracias.
Buenas tardes Anna,
Habría que revisar los estatutos comunitarios para saber la distribución de los gastos.
Un saludo.
Hola,
Vamos a adquirir una vivienda y resulta que ahora nos enteramos que además de las cuotas habituales de la comunidad, hay una deuda pendiente dividida en 5 cuotas de rehabilitación de la fachada. Esas cuotas pendientes al ser un gasto aprobado anterior a la compraventa ¿quien la paga? ¿Los antiguos propietarios o los nuevos?
Buenas tardes Diana,
Indicarte que no estáis obligados a pagar esta deuda. Podéis reclamarla al anterior propietario. Os facilitamos el contacto de nuestro Despacho para poder se asesorados adecuadamente (93 762 69 99).
Un saludo.
Muchas gracias. ¿Querría colocar una pequeña placa identificativa en la entrada del bloque? ¿A quién lo tendría que solicitar?
Buenos días,
Ponte en contacto con el administrador de fincas y notifícaselo.
Un saludo.
Bona tarda,
La part lateral d’un edifici, on hi han finestres, es compta també com a façana comunitària i en conseqüència es te que demanar permís a la comunitat si es vol modificar alguna part de les finestres o fer alguna altre modificació ?
Gràcies
Bona tarda, un altre pregunta:
Està obligada la comunitat de propietaris a donar permís, per obrir sortida de fums de cuina de pis particular a la façana del edifici ?
Gràcies,
Bon dia, Es considerat façana, el lateral d’un edifici que hi han finestres?
Gràcies,
Bona tarda MRosa, perdona en la demora en la resposta. No hem tingut tot l’equip al complet durant aquest passat mes d’agost.
Respecte a la teva consulta, indicar-te que la façana recull tots aquells elements susceptibles de ser visualitzats des de l’exterior.
Salutacions.
Bona tarda MRosa,
Així és.
Salutacions.
Hola, buenas días, no sé si Vds me podrían ayudar.
Pertenezco a una Comunidad de propietarios, en la que tenemos persianas mallorquinas típicas del Eixample pero, en mi vivienda no hay, ya antes de la compra habían desaparecido. En el resto delas viviendad si hay. Actualmente estamos renovando la fachada y patrimonio interviene y nos obliga a instalarlas.
Mi pregunta es si el coste de las persianas corre por cuenta de la Comunidad o es un elemento privativo que yo deba costear, sabiendo que solo hay que reponer las mías?.
Muy amables y muchas gracias
Buenos días Nacho,
Decirte que deberíamos tener acceso a los estatutos comunitarios para poder responderte a esta pregunta. En tal documento se encuentra prevista la regulación interna de la comunidad de propietarios.
Un saludo.
Hola buenas tardes;
Muchas gracias por su respuesta.
No hay estatutos, lo que si que hay es la escritura de división horizontal pero en ella, no habla para nada de persianas de ningún tipo.
Así pues, se considerarían elementos comunes según el artículo 3 Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y el en el artículo 396 del Código Civil?.
Gracias;
Nacho de la Viña
Buenas tardes Nacho,
Para indagar en el asunto, te emplazamos a contactar con el bufete y formalizar una reunión presencial.
Un saludo.
Hola . La mayoría necesaria de 4/5 en el código civil Artículo 553-26. Se refiere al total de los vecinos con derecho a voto? o a la mayoría de vecinos asistentes a la reunión donde se voto la propuesta?
Muchas gracias
Buenos días José Antonio,
indicarte que esta mayoría hace referencia a los participantes en la junta de propietarios donde se vote.
Un saludo.
Buenis días
En Andalucia, un ayuntamiento quiere construir una pasarela que salga de la casa de un vecino y acabe en mitad de la casa vecina.
Eso es posible??? La casa primera tiene unas escaleras que da a la calle y ahora el ayuntamiento las quiere quitar para poner una pasarela sobre la fachada de la casa vecina, impidiendo, en un futuro, hacer una ventana sobre esa fachada. ¿Eso es legal?
Saludos
Buenos días Paqui,
Atendiendo a tu consulta, sería necesario que revisáramos el contenido de la ordenanza así como posibles planes urbanísticos.
Un saludo.
Hola
El 02/03/23 aprobaron una derrama de 3100 por vivienda (42 pisos)para la rehabilitación de fachada, patio interno y varios yo no estuve en dicha reunión pero me han enviado un mail y veo que hay 19 propietarios de pisos que han estado presente, no puedo pagar ese dinero soy una mujer divorciada y con un hijo a cargo. Me ha subido la hipoteca y es imposible pagar dicha cantidad que puedo hacer?
Buenos días Jessica,
Atendiendo a la consulta planteada, comentarte que las cuotas aprobadas en junta, el propietario vecino está obligado a sufragarlas. Te recomendamos contactar con el presidente e intentar negociar y prorratear el pago.
Un saludo.
Buenas tardes,
Vivo en un bloque de pisos con varios portales y ha surgido la propuesta de aislar la fachada. Mi piso se situa en un lateral por lo que tiene mas fachada que los que estan en medio. ¿Deberia pagar mas?
Buenos días Jul,
Comentarte que deberás pagar atendiendo a tu coeficiente de participación.
Un saludo.
Buenas,
Tengo una terraza comunitaria de uso privativo, que da a un patio interior, en Barcelona.
Ya he comprado dos pérgolas y quiero poner algo mas definitivo. Instalar un techo de vidrio, en una parte de la terraza.
Mir vecina de arriba es la unica de 5 vecinos que se opone y me amenaza con denunciar.
El techo no se apoya en la fachada, pero llega hasta ella, se apoya en unos pies y quisiera saber si eso se considera cambio de estética de fachadada o si por el contrario estaría permitido.
Gracias
Buenos días Patricia,
Comentarte que deberíamos revisar y analizar el tipo de instalación que ha llevado a cabo a fin de poder darte una respuesta jurídica.
Un saludo.
Buenas tardes
Tengo un local-cochera (no comercial) en los bajos de un edificio. Se está rehabilitando la fachada a la que yo he contribuido con una derrama extraordinaria. Me están diciendo que no van a pintar la parte de la fachada de mi local-cochera ni de ningún otro propietario, ni locales comerciales.
Yo he pagado cuando se me ha pedido sin poner objeción y no entiendo porque mi fachada no es de la comunidad. La propiedad está en Málaga.
Muchas gracias.
Buenos días Celia,
Nuestro despacho se ubica en Cataluña. No obstante, te recomendamos que revises el título constitutivo.
Un saludo.
Buenos días. Nosotros queremos reformar una casa antigua y queríamos cambiar las ventanas, que actualmente son en madera de color blanco, por PVC en blanco. Pero el ayuntamiento nos dice que no, que tienen que ser de color oscuro. Esto es legal? Estamos obligados? Cuando no estamos cambiando la estética original y es una casa privada y sin comunidad
Buenas tardes Mar,
Viendo el contexto que nos expones, tienes la obligación de respetar el color actual.
Un saludo.
Buenas tardes,
Somos una comunidad de 8 vecinos y en la última reunión entre 4 y hasta un máximo de 6 vecinos están a favor de que se hagan obras de mejora en las fachadas para hacer una fachada ventilada. Queremos saber si los que nos negamos a hacer esas obras tenemos la obligación de pagar esas obras y si podemos paralizar ese proceso antes de que se hagan las obras en el caso de que nos toque pagar las obras. Muchas gracias