Cuando llega el momento de acometer mejoras en la fachada del edificio de nuestra comunidad de propietarios, o trabajos de conservación, debemos saber que las mayorías necesarias para aprobar ambos procesos varían. Y con estas mayorías vienen ligadas ciertas consideraciones que determinarán si debemos o no pagar derrama por estos trabajos y cuánto. Esto en el conjunto del país, pero en Cataluña, rige otra normativa. Como actores principales de la situación, es nuestra obligación conocer minuciosamente la denominada ley de fachadas, para de este modo, actuar en consonancia.
Son casos comunes los relativos a modificaciones de la fachada los que vemos en el despacho cada mes. Y lo son porque son muchos los propietarios que ignoran su responsabilidad para con el resto de la comunidad cuando acometen ciertos trabajos como:
- Acristalamiento de balcones
- Apertura de ventanas
- Instalación de galerías metálicas
- Modificación de revestimientos exteriores
- …
Y es que, para poder llevar a cabo estas modificaciones, se exige por la ley de fachadas (Ley de Propiedad Horizontal y Libro Quinto Código Civil Catalán) el apoyo de una serie mayorías en Junta de propietarios para entonces sí, poder alterar la imagen y estética de un elemento común de la finca.
Si no se está de acuerdo con las decisiones tomadas en Junta, se podrá impugnar dichos acuerdos de la comunidad.
Ley de Fachadas actual
Le llamamos coloquialmente “Ley de Fachadas” pero realmente la normativa referente a los elementos comunes de edificios en las comunidades de propietarios, como acabamos de apuntar, está recogida en la actual Ley de Propiedad Horizontal y en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.
Cataluña
La fachada se considera un elemento comunitario (art. 396 Código Civil).
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
La ley de fachadas de la que hablamos exige para actuar (modificaciones, obras, etc.) en la propia fachada una votación que otorgue una mayoría cualificada de, mínimo, 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto. Lo recoge claramente la normativa:
Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.
2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
Resto de España
Como decíamos al inicio de este artículo sobre la denominada ley de fachadas, la normativa que rige fuera de Cataluña en el resto del país es la Ley de Propiedad Horizontal, que diferencia entre dos conceptos, como son:
- Obras de conservación
- Obras de mejora (obras no necesarias o suntuarias)
Son los artículos 10.1 y 17.4 los que regulan las actuaciones en sendas situaciones. En lo referente a obras de conservación, la ley dice:
«tendrán carácter obligatorio… a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
El carácter obligatorio de estas actuaciones, cuando la situación así lo pidiese, no precisa de ninguna votación o mayoría para acometerse, tan solo la petición de cualquiera de los propietarios o la propia administración de la comunidad. Sin embargo, es común debatir el asunto en Junta y salir adelante con votación favorable de la mayoría, que ha de ser mayor a la mitad de las cuotas presentes.
El artículo de la ley de fachadas que hace referencia a las obras de mejora, dictamina:
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.”
No obstante, si en Junta de propietarios se solicita la acometida de obras de mejora no necesarias y se acepta con una minoría de 3/5 partes de los propietarios con derecho a voto, se pueden ejecutar dichas obras.
Ahora bien, si algún propietario no está de acuerdo, y estas obras suponen una inversión individual que exceda de 3 mensualidades ordinarias de los gastos comunes, el opositor estará legitimado a no pagar la derrama. Si los trabajos de modificación de la fachada derivasen en una ventaja o una serie de ventajas para los propietarios en algún sentido, quien se hubiese opuesto a la reforma (y por tanto, no hubiera participado económicamente en ella), estará amparado por la ley para beneficiarse de las ventajas de las obras. Tan sólo deberá abonar su cuota correspondiente en los gastos de realización y mantenimiento para tener los mismos derechos de uso y disfrute que el resto de sus vecinos.
Conclusiones
La ley de fachadas que tanto se comenta en las comunidades de propietarios viene recogida en la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil Catalán. Nadie puede modificar un elemento comunitario común como son las fachadas y elementos exteriores sin la sin la aprobación del resto de vecinos. Si se contradice la normativa, el asunto es susceptible de ser reclamado judicialmente derivando las responsabilidades respectivas al o a los infractores.
En Abogados Propiedad Horizontal conocemos a la perfección la normativa del Libro Quinto del Código Civil Catalán y estamos a vuestra total disposición en caso de necesitar asistencia jurídica al respecto de la alteración irregular de un elemento comunitario como es la fachada del edificio. Contactad con el bufete aquí.
101 comentarios en «Ley de Fachadas»
Hola. ¿Para colocar unas mosquiteras dentro del hueco de mi ventana necesito permiso de la comunidad, en Barcelona? El impacto estético en la fachada es mínimo. Las he puesto y se están quejando… Gracias
Buenas tardes Clara,
Viendo lo que nos comentas, es necesario que podamos tener acceso y revisar los estatutos comunitarios de la Comunidad de Propietarios. Una vez dispongamos de dicho documento, podríamos asesorarte adecuadamente.
Un saludo.
Hola, tengo una duda, un vecino que a puesto un bolaizo de metraquilato de techo en la salida de su puerta en la fachada , es mas ancho que los valcones de su fachada, eso esya permitido, en invierno cuando llueve ya vivo en frente no se puede dormir de ruido wue hade al caer el agua, es una casa de barriada y es un particular, gracias
Hola,
Para una entrada de local independiente en la que el ayuntamiento nos exige ganar unos centímetros la entrada para concesión de gual, pero la fachada está marmolada esto procede? Si una entrada de un portal vecino idéntico ha realizado trabajos similares modificando la fachada ‘interior’ es decir no la frontal pero la que del hueco que entra ayuda?
Buenas tardes Víctor,
Hacerte llegar que esta cuestión deberéis plantearla a un técnico, quien deberá analizar la viabilidad de la actuación.
Un saludo.
Hola
En la comunidad el ayuntamiento nos obliga a hacer la fachada en un plazo de 4 meses de los que ya han pasado dos entre buscar arquitecto presupuestos y demás. El administrador nos comenta que tenemos q pagar una derrama en estos dos meses q suma un total de 1300 euros pero hay mucha gente pensionista que cobra mensualmente la mitad de la derrama. Como podemos hacer para que el ayuntamiento nos alargue el plazo ? Ya hemos presentado , yace un mes, una instancia pero no nos ha contestado.
Gracias
Buenos días María,
Atendiendo a tu consulta, os recomendamos solicitar audiencia ante el técnico del ayuntamiento al objeto de exponer la situación y falta de capacidad económica de la comunidad. Normalmente el técnico en estos casos suele ampliar los plazos.
Un saludo.
Buenas tardes
Tengo un vecino que se ha puesto unas mosquiteras de arriba abajo y todo lo que es el hueco de la ventana, pero por fuera de su persiana, únicamente se lo ha puesto así el de 20 vecinos, sin pedir permiso a nadie. A mi modo de ver rompiendo la estetica de la fachada, pues ahora solo se ve la tela mosquitera y no la persiana blanca como tenemos los demás.
Después de comentárselo al administrador me dice que no rompe la estética porque el marco que ha puesto es blanco. ¿ se lo tendría que haber puesto por dentro de la persiana?, ¿ debería haber pedido permiso a la comunidad? Y ahora ¿ que podemos hacer los vecinos?. Gracias.
Buenos días Lucía,
Viendo lo que nos comentas, si la instalación es interior, se ha realizado una actuación correcta. Igualmente, para poderte asesorar con mayor detalle, sería necesario poder visualizar las actuaciones realizadas. En este sentido, te facilitamos el teléfono de contacto del Despacho (93 762 69 99) para poder formalizar una reunión presencial si te parece.
Un saludo.
Buenas tardes. Tengo una duda. La ventana interior de mi vivienda, que da a la parte interior del edificio le han salido una serie de grietas bastante grandes. Al tratarse de la fachada interior entiendo que el arreglo debe ser comunitario? o debo abonarlo yo de mi bolsillo. Un vecino me ha indicado que ese arreglo debo arreglarlo yo de mi bolsillo y es lo que le ha dicho el administrador. ¿Eso es así?. Un saludo. Muchas gracias de antemano.
Buenos días Roberto,
Atendiendo a tu consulta, lo mejor será que contrates un perito al objeto de valorar el origen de los daños y a quién debe imputarse la responsabilidad. Una vez determinado el origen, podremos solicitar responsabilidades.
Un saludo.
Qué pasa si un vecino nuevo quiere levantar un muro donde ahora hay una valla, por su intimidad y este muro da o colinda con el acceso a las partes comunes ( esta parte de la fachada se dijo que era común y se pagó hace meses una derrama para arreglar). Además quiere poner tejado por estética en este muro y el agua caería a la zona común ? Se considera fachada? Qué mayoría necesita? Puede hacerlo? Como debería hacerlo?
Buenas tardes Carolina,
Necesitaríamos saber el tipo de construcción que se quiere llevar a cabo para analizar su legalidad. Asimismo también deberíamos tener acceso a los estatutos comunitarios. Una vez dispongamos de esta información, podremos valorar la legalidad o ilegalidad de las actuaciones.
Un saludo.
Hola buenas tardes en mi bloque de pisos hay unas baldas de aluminio en la fachada que cubre los lavaderos estan rotos y mi pregunta es si esos gastos corren a cargo de cada propietario o de la comunidad gracias
Buenas tardes Santi,
Si están en la fachada, como elemento común, le correspondería a la comunidad.
Un saludo.
Hola, he descolgado unas contraventanas de madera de las ventanas de la fachada para que entre más luz, sin alterar nada, los vecinos me reclaman que vuelva a colocarlas, están en su derecho ??
Buenas tardes Xavier,
Indicarte que tu actuación no afecta a la estética de la fachada, y por consiguiente, la comunidad no puede reclamarle su restitución.
Un saludo.
Buenas tardes,
tenemos que rehabilitar un elemento de madera de la fachada, el problema es que nuestro edificio tiene 2 escaleras y cada una tiene su comunidad de propietarios. La parte de madera que hay que rehabilitar está en la parte de fachada de la escalera A, aunque es una sola fachada sin ningún tipo de separación.
¿Tienen que pagar por la rehabilitación los vecinos de la escalera B?
Gracias.
Buenas tardes Anna,
Habría que revisar los estatutos comunitarios para saber la distribución de los gastos.
Un saludo.
Hola,
Vamos a adquirir una vivienda y resulta que ahora nos enteramos que además de las cuotas habituales de la comunidad, hay una deuda pendiente dividida en 5 cuotas de rehabilitación de la fachada. Esas cuotas pendientes al ser un gasto aprobado anterior a la compraventa ¿quien la paga? ¿Los antiguos propietarios o los nuevos?
Buenas tardes Diana,
Indicarte que no estáis obligados a pagar esta deuda. Podéis reclamarla al anterior propietario. Os facilitamos el contacto de nuestro Despacho para poder se asesorados adecuadamente (93 762 69 99).
Un saludo.
Muchas gracias. ¿Querría colocar una pequeña placa identificativa en la entrada del bloque? ¿A quién lo tendría que solicitar?
Buenos días,
Ponte en contacto con el administrador de fincas y notifícaselo.
Un saludo.
Bona tarda,
La part lateral d’un edifici, on hi han finestres, es compta també com a façana comunitària i en conseqüència es te que demanar permís a la comunitat si es vol modificar alguna part de les finestres o fer alguna altre modificació ?
Gràcies
Bona tarda, un altre pregunta:
Està obligada la comunitat de propietaris a donar permís, per obrir sortida de fums de cuina de pis particular a la façana del edifici ?
Gràcies,
Bon dia, Es considerat façana, el lateral d’un edifici que hi han finestres?
Gràcies,
Bona tarda MRosa, perdona en la demora en la resposta. No hem tingut tot l’equip al complet durant aquest passat mes d’agost.
Respecte a la teva consulta, indicar-te que la façana recull tots aquells elements susceptibles de ser visualitzats des de l’exterior.
Salutacions.
Bona tarda MRosa,
Així és.
Salutacions.
Hola, buenas días, no sé si Vds me podrían ayudar.
Pertenezco a una Comunidad de propietarios, en la que tenemos persianas mallorquinas típicas del Eixample pero, en mi vivienda no hay, ya antes de la compra habían desaparecido. En el resto delas viviendad si hay. Actualmente estamos renovando la fachada y patrimonio interviene y nos obliga a instalarlas.
Mi pregunta es si el coste de las persianas corre por cuenta de la Comunidad o es un elemento privativo que yo deba costear, sabiendo que solo hay que reponer las mías?.
Muy amables y muchas gracias
Buenos días Nacho,
Decirte que deberíamos tener acceso a los estatutos comunitarios para poder responderte a esta pregunta. En tal documento se encuentra prevista la regulación interna de la comunidad de propietarios.
Un saludo.
Hola buenas tardes;
Muchas gracias por su respuesta.
No hay estatutos, lo que si que hay es la escritura de división horizontal pero en ella, no habla para nada de persianas de ningún tipo.
Así pues, se considerarían elementos comunes según el artículo 3 Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y el en el artículo 396 del Código Civil?.
Gracias;
Nacho de la Viña
Buenas tardes Nacho,
Para indagar en el asunto, te emplazamos a contactar con el bufete y formalizar una reunión presencial.
Un saludo.
Hola . La mayoría necesaria de 4/5 en el código civil Artículo 553-26. Se refiere al total de los vecinos con derecho a voto? o a la mayoría de vecinos asistentes a la reunión donde se voto la propuesta?
Muchas gracias
Buenos días José Antonio,
indicarte que esta mayoría hace referencia a los participantes en la junta de propietarios donde se vote.
Un saludo.
Buenis días
En Andalucia, un ayuntamiento quiere construir una pasarela que salga de la casa de un vecino y acabe en mitad de la casa vecina.
Eso es posible??? La casa primera tiene unas escaleras que da a la calle y ahora el ayuntamiento las quiere quitar para poner una pasarela sobre la fachada de la casa vecina, impidiendo, en un futuro, hacer una ventana sobre esa fachada. ¿Eso es legal?
Saludos
Buenos días Paqui,
Atendiendo a tu consulta, sería necesario que revisáramos el contenido de la ordenanza así como posibles planes urbanísticos.
Un saludo.
Hola
El 02/03/23 aprobaron una derrama de 3100 por vivienda (42 pisos)para la rehabilitación de fachada, patio interno y varios yo no estuve en dicha reunión pero me han enviado un mail y veo que hay 19 propietarios de pisos que han estado presente, no puedo pagar ese dinero soy una mujer divorciada y con un hijo a cargo. Me ha subido la hipoteca y es imposible pagar dicha cantidad que puedo hacer?
Buenos días Jessica,
Atendiendo a la consulta planteada, comentarte que las cuotas aprobadas en junta, el propietario vecino está obligado a sufragarlas. Te recomendamos contactar con el presidente e intentar negociar y prorratear el pago.
Un saludo.
Buenas tardes,
Vivo en un bloque de pisos con varios portales y ha surgido la propuesta de aislar la fachada. Mi piso se situa en un lateral por lo que tiene mas fachada que los que estan en medio. ¿Deberia pagar mas?
Buenos días Jul,
Comentarte que deberás pagar atendiendo a tu coeficiente de participación.
Un saludo.
Buenas,
Tengo una terraza comunitaria de uso privativo, que da a un patio interior, en Barcelona.
Ya he comprado dos pérgolas y quiero poner algo mas definitivo. Instalar un techo de vidrio, en una parte de la terraza.
Mir vecina de arriba es la unica de 5 vecinos que se opone y me amenaza con denunciar.
El techo no se apoya en la fachada, pero llega hasta ella, se apoya en unos pies y quisiera saber si eso se considera cambio de estética de fachadada o si por el contrario estaría permitido.
Gracias
Buenos días Patricia,
Comentarte que deberíamos revisar y analizar el tipo de instalación que ha llevado a cabo a fin de poder darte una respuesta jurídica.
Un saludo.
Buenas tardes
Tengo un local-cochera (no comercial) en los bajos de un edificio. Se está rehabilitando la fachada a la que yo he contribuido con una derrama extraordinaria. Me están diciendo que no van a pintar la parte de la fachada de mi local-cochera ni de ningún otro propietario, ni locales comerciales.
Yo he pagado cuando se me ha pedido sin poner objeción y no entiendo porque mi fachada no es de la comunidad. La propiedad está en Málaga.
Muchas gracias.
Buenos días Celia,
Nuestro despacho se ubica en Cataluña. No obstante, te recomendamos que revises el título constitutivo.
Un saludo.
Buenos días. Nosotros queremos reformar una casa antigua y queríamos cambiar las ventanas, que actualmente son en madera de color blanco, por PVC en blanco. Pero el ayuntamiento nos dice que no, que tienen que ser de color oscuro. Esto es legal? Estamos obligados? Cuando no estamos cambiando la estética original y es una casa privada y sin comunidad
Buenas tardes Mar,
Viendo el contexto que nos expones, tienes la obligación de respetar el color actual.
Un saludo.
Buenas tardes,
Somos una comunidad de 8 vecinos y en la última reunión entre 4 y hasta un máximo de 6 vecinos están a favor de que se hagan obras de mejora en las fachadas para hacer una fachada ventilada. Queremos saber si los que nos negamos a hacer esas obras tenemos la obligación de pagar esas obras y si podemos paralizar ese proceso antes de que se hagan las obras en el caso de que nos toque pagar las obras. Muchas gracias
Buenos días Julio,
Atendiendo a tu consulta, comentarte que es necesario saber las mayorías. No obstante, si hay mayorías legales, deberéis aceptar la obra y participar.
Un saludo.
Me gustaria saber ??? en mi caso vivo en el bajo de un edificio, en el que quieren arreglar los balcones.Yo no dispongo de el , co0sa que ya me gustaría , ya que es un local.Estoy obligada a pagar dicha derrama???????? aun no disponiendo de balcon???????
Buenos días Mary,
Efectivamente estás obligada. Es una obligación de toda la comunidad de propietarios.
Un saludo.
Hola unos vecinos que viven de alquiler, han puesto un tendedero en la ventana del comedor sin consultar a los vecinos, la gran mayoria tienen tendederos en los balcones, por decision de junta vecinal, le podemos decir que no se pueden poner?
Buenas tardes Merche,
A priori las actuaciones realizadas son legales y válidas.
Un saludo.
Buenas tardes,
Una consulta, por favor:
Una farmacia ha sido atracada últimamente y pensabamos colocar una persiana de seguridad en la fachada del establecimiento, de manera externa, es decir, la instalación de la persiana, sobresale del límite de la fachada, a la que estaría adherida.
¿Lo permite la normativa?
Por el momento no he conseguido una respuesta del Ayuntamiento de Barcelona, ni he encontrado la respuesta concreta en los documentos consultados en internet. El documento que parece hacer referencia a instalaciones de persianas, añadidas a la fachada es el documento «ORDENANZA MUNICIPAL DE LOS USOS DEL PAISAJE URBANO DE LA CIUDAD DE BARCELONA», en su página 18, ya que, indica el concepto de instalación en fachada exterior -según mi interpretación, correspondería al caso-:
«…Artículo 40. Mantenimiento de la composición arquitectónica
1. Los propietarios deben velar por el mantenimiento de la composición arquitectónica de la fachada. Las barandillas, persianas y toldos de una misma unidad constructiva, sea en fachada interior o exterior, deben mantener la homogeneidad prevista en el proyecto de construcción o acordada por la propiedad o comunidad de propietarios…»
Agradecido de antemano.
Joan
Buenos días Joan,
Nos tememos que para poder asesorarte adecuadamente, deberíamos tener acceso a los estatutos comunitarios.
Un saludo.
Buenas tardes,
En los bajos de mi edificio del Eixample de Barcelona lo ocupa una librería con acceso a la misma por el lado derecho del portal.
El lado izquierdo tiene unos ventanales y rejas (del año 1918) que dan también al interior de la libreria.
Los propietarios han pedido abrir acceso peatonal también en el lado izquierdo, y nos convocan a una junta de la comunidad para votar si les dejamos o no hacerlo.
Al tratarse de una finca regia del año 1918, quisiera saber si la votación sale a favor lo pueden hacer o si al tratarse de una finca historica NO se puede tocar ningún elemento de dicha fachada.
Gracias!
Buenos días David,
Decirte que, a priori, si la junta de vecinos lo aprueba, deberá respetarse la decisión.
Un saludo.
Buenas tardes,
Mi consulta es en la comunidad somo 16 vecinos de los cuales 12 queremos poner balcones y los bajos que son 4 con terraza se niegan y se acogen a la ley de propiedad horizontal las 4/5 partes. Hay alguna normativa o ley que puedan revocar porque el proyecto está aprobado por urbanismo ya que en la comunidad de más abajo se han hecho.
Gracias de antemano.
Buenos días Vanesa,
Hacerte llegar que debe respetarse la mayoría cualificada. Lo que si que podríais aprobar es la instalación de balcones y dejar exento de pago a los bajos.
Un saludo.
Hola , en relación a lo que me comentas, ellos no pagan nada solo paga el quiere ponerse el balcón, aquí siendo mayoría el resto de vecinos 12 de los 16 que somos, se podría hacer algo más.
Muchas gracias.
Bon dia,
A la meva comunitat estem fent obres de manteniment a la façana que impliquen el canvi de les rajoles dels balcons. Actualment les rajoles de tots els veïns són blanques i el constractista proposa posar-les de color marró fosc.
Jo no hi estic d’acord perquè aquest canvi de color afecta a tota la decoració de casa meva.
Pot cada veï posar les rajoles del color que vulgui?
Quina majoria caldria en cas que s’hagués de votar aquest canvi de color?
Hola Sònia,
Després de revisar la teva consulta, comentar-te que hauríem de revisar les actes comunitàries per a conèixer els acords aconseguits.
Salutacions.
Bon dia,
A la meva comunitat estem fent obres de manteniment a la façana que impliquen el canvi de les rajoles dels balcons. Actualment les rajoles de tots els veïns són blanques i el constractista proposa posar-les de color marró fosc.
Jo no hi estic d’acord perquè aquest canvi de color afecta a tota la decoració de casa meva.
Pot cada veï posar les rajoles del color que vulgui?
Quina majoria caldria en cas que s’hagués de votar aquest canvi de color?
Gràcies
Buenos días.
Mi piso dispone de ventanas cuyas persianas está por el interior (no en el exterior en la fachada), es decir, al cerrar las persianas quedan en el interior de la vivienda.
Mi pregunta es si podría cambiar las persianas de color pasándolas de blanco a verde, sin pedir autorización a la comunidad de propietarios.
Gracias.
Buenos días Víctor,
Comentarte que el color debe ser unitario. Para poder llevar a cabo esta modificación deberás tener la autorización previa de la comunidad.
Saludos.
Bona tarda,
La comunitat de veïns em demanen treure la placa de l’alarma que tinc col·locada a la façana, aquesta placa porta posada sis anys.
La comunitat es regeix per la llei de la propietat horitzontal, no hi ha Estatuts de Comunitat.
Es va celebrar una reunió de propietaris amb data 9 de febrer de 2023, amb l’assistència de 10 propietaris de un total de 28.
Uns dels punts a tractar va ser : Normativa sobre elements visibles a façana.
Cita de l’administrador en la reunió:
«-Normativa sobre elements visibles a façana.
Pren la paraula l’administrador, informant de la prohibició de la col·locació qualsevol element a façana comunitària. Per el que es prega a tots els veïns que tinguin col·locat a façana, plaques d’avís alarma, etc.. que procedeixin a treure-la.»
Amb la conseqüència que si no trec aquesta placa hi haurà una possible denuncia.
Sembla ser que ho justificant al·legant la Inspecció Técnica de l’Edifici que es té que fer a l’any 2025.
La meva pregunta és:
Si està justificada la petició de la retirada de la placa i si podem obligar-me a fer-ho.
Tinc constància que d’altres finques han passat la ITE i en cap moment han fet treure aquests elements.
Resto a l’espera de la seva resposta, que agraeixo per avançat.
Atentament,
Cristina Hernández
Bon dia Cristina,
Hauríem de tenir accés i poder revisar l’acta comunitària a fi de veure el seu contingut i analitzar la viabilitat del cas.
Salutacions.
Bona tarda.
Visc a una casa adosada entre mitjeres. La façana no està a nivell de la vorera, si no, quehi ha un petit jardí entre mig.
La questió que vull col,locar un SATE (sistema aillament termic exterior) a la façana.
No existeix comunitat de veins pero vull saber si puc fer aquesta instal.lació a la meva façana sense permis de la resta de veins. Tenint en compte que aquesta actuació a la façana farà sobresortir uns 6 o 8 cms la meva façana respecte a la resta pero no invairà la via pública.
L’acabat de la façana la faria del mateix color per no trencar l’estetica actual.
Resto a l’espera de les seves noticies.
Gracies!!!!
Hola Manel,
Fer-te arribar que al no existir Propietat Horitzontal, tindràs legitimació per a la seva instal·lació.
Salutacions.
Buenas tardes, un cliente ha comprado un local de obra nueva para instalar su negocio. Al ser un edificio nuevo los ventanales del local estaban cerrados con placas de cartón-yeso y no hay ni puerta, ni vidrio, ni persiana, ni nada. La promotora ha dejado los huecos de los locales totalmente por hacer. Mi problema ha aparecido cuando el cliente ha presentado mi proyecto a la comunidad de propietarios y hay algunos vecinos que no están de acuerdo con la propuesta. A mí me interesa cerrar alguno de los huecos hasta cierta altura y otros los quiero acristalar de suelo a techo. ¿Es necesaria la aprobación de la comunidad de propietarios para cerrar los huecos que ha dejado la promotora? ¿no se pueden cerrar en función de lo que le conviene al proyecto?
Gracias
Buenos días Esteban,
Según lo que expones, a priori no requerirás previa autorización de la comunidad de propietarios.
Un saludo.
A nostraostra comunitat de nou a 2023 no es va fer junta ordinaria com fa anys que estavem 3-4 anys preguntant al administrador i ell pasan «en raons», de es un dels propietaria (4 pisos) no es fa el que s’acorda coses simples no mos presenta presupuestos, ni es fan actes ara estem juntant diners per a pintar la fachada…fa anys va dir que no s’arreglaría…el edifici es del any 1955 per fugues d’aigua i tuberíes de la teulada està fatal i més…
Hola María,
Comentar-te que no ens queda clara la teva consulta. Si ho desitges, podem formalitzar reunió per a així assessorar-te millor.
Salutacions.
Bon dia
He fet instalacio plaques fotovoltaiques en una casa adosada a Sant cugat del Valles. Hi ha una part del cable protegit que es veu des de l’exterior (no des de l’interior) per a fer la connexio de les plaques. La comunitat ha posat una reclamació per “dany estetic”. Em poden obligar a retirar les plaques?
Hola Eva,
Dir-te que, a priori, si disposeu de tots els permisos de l’ajuntament i tècnics, no haurien d’obligar-vos a la seva retirada. No obstant això, recomanem sol·licitar cita davant l’ajuntament.
Salutacions
Buenos dias.
En el local comercial que hay en los bajos del edificio ha aparecido una raja en la luna del local. El propietario del local nos dice que es la comunidad la que tiene que pagar esa luna ya que es parte de la fachada. La comunidad dice que esa luna pertenece al propietario del local porque sino todas las lunas de los locales comerciales serian responsabilidad de la comunidad de propietarios. Otra cosa diferente seria la pared.
Gracias de antemano por la respuesta.
Buenos días Mario,
Atendiendo a tu consulta, a priori, y sin tener fotografías, se trata de un elemento común que forma parte de la fachada.
Un saludo.
Buenos dias.
En el local comercial que hay en los bajos del edificio ha aparecido una raja en la luna del local. El propietario del local nos dice que es la comunidad la que tiene que pagar esa luna ya que es parte de la fachada. La comunidad dice que esa luna pertenece al propietario del local porque sino todas las lunas de los locales comerciales serian responsabilidad de la comunidad de propietarios. Otra cosa diferente seria la pared.
Gracias de antemano por la respuesta.
Buenas tardes, en mi comunidad hemos aprobado rehabilitar la envolvente del edificio con SATE. Al ser un importe muy elevado, sobre 500.000€, me gustaría saber si en el caso de financiar la obra la comunidad, existiría la posibilidad de desligarme de esa financiación, aportando mi parte de manera independiente. Es decir no quiero meterme en una financiación tan elevada con el riesgo de que propietaria/os no se hagan cargo de su parte y tener que pagarlo el resto. Hay lonjas con mucho porcentaje que van a tener que asumir grandes cantidades y tengo mis dudas de que vayan a cumplir
Una segunda duda sería en caso de votar esa financiación qué mayoría sería necesaria.
Muchas gracias, un saludo.
Buenas tardes Jon,
Decirte que tienes absoluta libertad de desligarte respecto de la financiación. Si tienes la capacidad económica, puedes asumirlo sin financiación.
La mayoría requerida es simple. Pero los que voten en contra quedan fuera del acuerdo.
Un saludo.
Buenos días,
Un amigo va a abrir un local en Barcelona, en el distrito de Ciutat Vella, y le gustaría pintar la persiana del local por medio de un artista de graffitti reconocido. Al enterarse, otras tiendas contando en total 6 persianas más de la misma plaza en la que se encuentra el local han expresado que también querrían pintar sus persianas. He visto que hay un trámite del ayuntamiento «Permiso para pintar un mural en la vía pública» que se puede rellenar, pero no se si serviría para esto. ¿Debo pedir también permiso de la comunidad de vecinos de la plaza? ¿Hay alguna otra autorización que deba pedir?
Muchas gracias
Buenos días Bruno,
Decirte que, efectivamente, deberás solicitar permiso de la comunidad. Es un elemento comunitario propiedad de la comunidad.
Un saludo.
Buenos días.
Mi duda sería la siguiente. Quiero instalar un aire acondicionado sin unidad exterior en mi casa, ya que no puedo sacar por fuera de la fachada dicha unidad. La instalación consiste en realizar dos agujeros en la fachada de 20cm. de diámetro para la salida y entrada del flujo de aire. Dichos agujeros quedan tapados con sendas rejillas. ¿Hay que pedir algún tipo de permiso a la Junta de vecinos o al ayuntamiento? ¿O puedo realizarlo sin necesidad de permiso? Les escribo desde Madrid.
Espero su respuesta.
Atentamente,
Pedro.
Buenos días Pedro,
Ante tu consulta, decirte que dependerá de la comunidad autónoma y ordenanza de cada municipio. Previo a cualquier actuación, recomendamos la contratación de un técnico.
Un saludo.
Gracias.
Buenos días, ¿Que sabes sobre la instalacion de un cajero en la fachada de una comunidad? Tambien estaria alterando a la fachadada de la comunidad?
Buenos días Juan Carlos,
Efectivamente, esta instalación podría estar alterando un elemento común.
Un saludo.
Buenos días, tengo un local de hosteleria con sus persianas de cierre instaladas desde hace mas de 20 años aprobado por la comunidad y con autorización del ayuntamiento. Ahora hay que reformar la fachada y aunque el constructor dice que se puede rematar con ellas instaladas ( son 3cm lo que invade la fachada) la presidente de la comunidad nos obliga a retirarla.
Tenemos que quitarla despues de tantos años? Tenemos derecho a algún tipo de compensación económico a tener que quitarla?
Muchas gracias
Buenos días Carlos,
Atendiendo a las circunstancias que comentas, para poderte dar respuesta necesitaremos tener acceso al título constitutivo de la comunidad de vecinos.
Un saludo.
Buenas tardes.
La comunidad aprobó realizar obras para conservar aquellos balcones de la fachada dañados, como es nuestro caso. Los albañiles quieren cambiar la balaustrada desde el interior del balcón. Pero nuestro balcón contiene un cerramiento de ventanas que nos obligaría a romperlo. Nosotros planteamos que las obras se realicen desde el exterior. ¿Puede la comunidad obligarnos a realizar esas obras desde el interior del balcón? Imagino que es porque quieren ahorrarse el dinero del andamio o porque niegan que se pueda hacer como un trabajo vertical sin andamio.
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Navarra. Tengo un local sin actividad, en el edificio van a hacer obras de envolvente con fachada ventilada.
PREGUNTAS:
1º.- Dichas obras se van a hacer basadas en diversas subvenciones, cuyo requisito es la mejora de la eficiencia energética de las viviendas, es decir, LOS LOCALES NO HACEN NINGA ACTUACIÓN.
DEBO PAGAR LOS GASTOS DE LA ENVOLVENTE?
2º.- Aprovechando referida obra, quieren cambiar las ventanas que dan a las escaleras del edificio. Indicarle que el local no tiene ningún tipo de acceso a las escaleras.
DEBO PAGAR LOS GASTOS DEL CAMBIO DE VENTANAS?
Muchas gracias
Buenos días Asunción,
Atendiendo a tus preguntas, decirte que, a priori, los locales también están obligados a sufragar el coste. Aunque deberíamos revisar los estatutos comunitarios.
Un saludo.
Hola buenas tardes,tenía una pequeña duda y estan haciendo remodelaciones en fachadas la cuales ami me han privado de la pintura tras la obra realizada por morosidad d alguna derrama extraordinaria que voy con retraso,es eso legal o que se puede hacer
Buenos días David,
Comentarte que si las actuaciones son comunitarias, no deben ser limitativas.
Un saludo.
Buenos días
Compramos un piso sobre Ático pendiente de una derrama y se está ejecutando la reforma de la fachada y de la parte interior de la finca.
En uno de los puntos de la reforma consta el lijado y pintado de las barandas de la fachada siempre que el estado de las mismas sea el adecuado y de no ser así sustituirlas.
En referencia a los dos pisos que hay debajo de nuestra terraza han cambiado las barandillas de la propietaria Ático 1 porque estaban totalmente rotas por la orina de su mascota y también han cambiado las del otro vecino Ático 2 poniendo unas nuevas, las que habían instaladas anteriormente tenían 0,90 metros de altura y estas nuevas están a 1,10 metros habiendo una caída de más de 6 metros.
En el caso de las barandas de nuestro patio nos han soldado unos supletorios de acero que están descuadrados y que no se corresponden con la estética de las instaladas, además de encontrarse en el mismo estado que las del vecino Ático 2.
También decir que los muros medianeros uno de ellos está a 1 metro de altura y el otro a 0,85 cms, en este último han colocado una baranda supletorio para llegar a 1,10 metros, pues también hay una caída de 6 metros, en el muro de 1 metro no han colocado ninguna, pues hay una caída de 2 metros.
En la parte trasera de la finca en el caso de mi piso los muros miden 0,85 metros y la caída es superior a 6 metros.
Hablado con el arquitecto y el constructor de la obra que me comentaron que iban a ponerlos ahora me dicen que no son necesarios en la parte trasera del patio interior, de ser así no entiendo que colocaran dicha baranda en la parte del muro de la fachada principal.
Comentar que las barandas de la fachada de los pisos 1º 2, 2º 2ª son tubulares y no coinciden estéticamente ni con las del Ático 1, Ático 2 y tampoco con las nuestras del sobre ático.
Necesito saber si éxiste alguna normativa sobre las barandas de la fachada pues me parece muy extraño que no deban de ser iguales para mantener la estética de la finca y también sobre la seguridad en la altura de los muros que llegan a 0,85 y que podría acarrear la caída de alguna persona.
Atentamente David
Buenos días David,
Decirte que la estética de la fachada se encuentra regulada normativamente. Es decir, se exige la unidad de fachada. En estos casos se requeriría la mayoría de cuatros quintas partes.
Un saludo.
Buenos dias.
Si entiendo que la estética de la fachada se encuentra regulada en alguna normativa y que todo debe decidirse en una reunion de comunidad.
El problema con el que me encuentro es la oposicion del arquitecto y del constructor de la reforma ya que dice que no es necesario y que añadiendo unos supletorios a mis barandillas antiguas se cumple la normativa, cuando a los dos vecinos de abajo se las han puesto nuevas para llegar a dicha normativa estando estas en el mismo estado de conservacion que las instaladas en mi casa y veo una toma de decisiones algo desigualitarias en la ejecucion de la obra.
Al igual que el problema de la altura de los muros ya que en la fachada principal si han instalado una barandilla de seguridad fijada a la pared del muro de 0,85 cms con una caida de 15 metros pero luego me dice que en la fachada trasera no es necesario instalarlas teniendo el mismo problema de altura 0,85cms y unos 15 metros de caida.
Soy consciente de que la normativa en su momento era otra tanto en la altura de las barandillas como en la altura de los muros pero se han realizado modificaciones decididas por el arquitecto de la obra y que el constructorde la reforma ha ejecutado pero no entiendo el criterio para ello pues no veo la coherencia en dichas decisiones ya que se han ejecutado diversas modificaciones para cumplir la normativa actual.
Agradezco su anterior respuesta y tiempo utilizado en intentar resolver mi duda.
Atentamente David
Buenos días David,
Entendemos que las decisiones adoptadas tienen como fundamento un informe y opinión técnica que deberán rebatirse mediante otra opinión técnica.
Un saludo.
Buenos días;
El año pasado (2024) hicieron unos gamberros, unas pintadas en mi fachada. del tamaño de 1 m2 aprox. solo una firma grafitera.
Es una casita en un pueblo y está pintada de blanco, los rayujos son en color negro.
Puse atestado y la policía hizo fotos, además di traslado al Ayuntamiento para que estuviese enterado.
Ayer me mandaron oficio para vía requerimiento pinte la fachada (yo por mis medios).
Hacen mención a la ordenanza art. 61 (habla de limpieza no pintura)
Pueden obligarme a pintarla ¿¿?? La casa está en perfecto estado, lo único ese grafiti que «no es estético» dicen en el requerimiento.
Yo soy víctima de un acto vandálico, no la responsable.
Muchas gracias
Buenas tardes Ana María,
Comentarte que, efectivamente, como propietaria, tienes la obligación de asumir esta actuación.
Un saludo.