No pagar una mensualidad del alquiler de nuestra vivienda ya nos podría causar una denuncia que derivase en desahucio por impago. La gran crisis económica de la pasada década desencadenó un torrente de desahucios por la imposibilidad de la gente a pagar letras de hipotecas y el mes a mes de su piso en alquiler. Contar con un despacho de abogados en comunidades de propietarios y especialista en Derecho Inmobiliario hubiera evitado a muchos de esos usuarios/as, el dramático desenlace de quedarse sin techo sobre sus cabezas.
Ahora, en el momento de excepcionalidad que vivimos en España y el mundo, la amenaza de un nuevo aluvión de denuncias se ha visto paliada por el reciente Real Decreto-Ley 11/2020 del Gobierno en materia de alquiler y viviendas. Si se trata de nuestra vivienda habitual, el desahucio por impago queda suspendido. Así lo establece la normativa. No abarca eso sí, segundas residencias o vacacionales, sino nuestro hogar habitual.
Con tanta fluctuación informativa y legislativa, es más que aconsejable contar con un buen despacho de abogados en comunidades de propietarios especialistas en Derecho Inmobiliario para saber cómo actuar ante la desagradable situación de estar ante un desahucio por impago.
Un asunto fundamental es la determinación del tipo de propietario al que nos enfrentamos, que en la mayoría de estos casos, son grandes tenedores (más de 10 inmuebles, sin contabilizar garajes por ejemplo) o empresa pública. Ante esta tesitura, el usuario sí podría acogerse a la moratoria recién aprobada por el Gobierno para proteger a aquellos/as en situación de vulnerabilidad durante la crisis sanitaria del Covid-19.
Desahucio por impago y la nueva moratoria en materia de vivienda y alquiler
La normativa le da 6 meses de margen al usuario para suspender de forma extraordinaria la ejecución de la sentencia de desahucio, si ésta se hubiese ya determinado en los tribunales. No se puede desahuciar por falta de pago, ni tampoco ejecutar aquellos dictaminados antes de que comenzara la pandemia. Es una de las medidas en materia de alquiler y viviendas incluidas en el Real Decreto-Ley 11/2020.
Situación de vulnerabilidad: cómo saberlo
Son claros los supuestos en los que una persona podría formar parte del colectivo social de vulnerabilidad que recoge la normativa. Si todavía hubiese dudas por las condiciones extraordinarias del usuario, el asesoramiento de un especializado bufete en comunidades de propietarios las solventará desde su experiencia y conocimiento.
La más corriente desde que entró en vigor el estado de alarma el pasado sábado 14 de marzo, es haber sido despedido. En este mismo supuesto entrarían todos aquellos/as que hayan recibido un expediente de regulación temporal de empleo o ERTE, y también quienes hayan visto reducida su jornada laboral considerablemente.
Los otros contextos hacen referencia a los ingresos que reciba esa persona en el momento de la ejecución del desahucio por impago. Con especial incidencia aquí en el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual:
- La renta del usuario y su unidad familiar no puede superar el límite de tres veces el IPREM
Existen dentro de este supuesto diferentes variables en función de las circunstancias de los protagonistas (personas con discapacidad, enfermedades de sus cuidadores, número de hijos, etc.) que harían subir a niveles mayores ese límite del IPREM.
- La renta, gastos y suministros básicos del usuario debe ser mayor o igual al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Todas estas circunstancias de vulnerabilidad dejarían de tener efectos a modo de poder acogerse a la nueva moratoria en materia de alquiler y vivienda si el/la demandante fuese propietaria o usufructuaria de otra vivienda o propiedad en España. Sólo si esta vivienda no se pudiese utilizar por causas mayores (divorcios o falta de adaptabilidad), personas en estos supuestos sí que podrían beneficiarse de la nueva norma.
Notificación y congelación del desahucio
Quien solicite ser parte de la nueva moratoria para evitar el desahucio por impago, deberá acreditar que efectivamente está en situación de vulnerabilidad. Habrá que entregar la documentación que sea requerida para ello, dígase libros de familia, certificados de discapacidad o vida laboral).
A través de los abogados del solicitante expertos en comunidades de propietarios y Derecho Inmobiliario, se hará saber al juzgado encargado de la causa de su particular situación, que asimismo la notificará al letrado de la Administración Pública y a los asuntos sociales.
Nuestros derechos aun cuando nos demandan por impago del alquiler o de la letra hipotecaria
Bajo ninguna circunstancia el arrendador o propietario de la vivienda puede acudir al inmueble y entrar sin permiso, cambiar cerraduras o coaccionar al inquilino para que pague lo adeudado. Aun cuando somos la parte denunciada en un desahucio por impago del alquiler o de la letra hipotecaria, somos reconocidos como los dueños de la vivienda en términos jurídicos. Un buen despacho de abogados en comunidades de propietarios y Derecho Inmobiliario proveerá al usuario de esta protección mientras caminan juntos a lo largo del proceso.
Como inquilinos morosos, podemos recibir demanda de desahucio por impago con que únicamente hayamos fallado una mensualidad, tal y como lo regula el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre). En esa demanda nos pueden solicitar:
- Denuncia por impago y reclamación de las rentas impagadas.
- Denuncia exclusivamente por impago de alquiler.
- Denuncia exclusivamente para la reclamación de las rentas adeudadas.
Duración, entre los 6 meses y 2 años, dependiendo de la saturación de los juzgados.
Un correcto y diligente seguimiento del caso por parte del bufete de abogados especializado en comunidades de propietarios analizará si la parte denunciante, abogado y procurador, han presentado la documentación pertinente (entre ella, notificaciones reales de que se ha efectivamente reclamado al inquilino las cantidades adeudadas) en aras de interponer la denuncia. En el plazo de 20-30 días, el demandante recibirá en su domicilio el Decreto de admisión de demanda de desahucio, ante el cual se podrá alegar.
Nuestras opciones ante el desahucio por impago
Antes de tomar la vía más dolorosa para todas las partes, como es el desahucio por falta de pago del inquilino, tanto éste como el arrendador tienen la negociación para llegar a un acuerdo. Si no es así, sí que lo opción judicial queda como el camino más plausible para solventar el conflicto. El demandado/a junto al despacho de abogados en comunidades de propietarios y Derecho Inmobiliario que lo/a representa, pueden actuar de diferentes modos.
Como profesionales jurídicos, evitar el quebranto de la ley minimizando responsabilidades económicas, civiles y penales debe ser el único objetivo. Pero siempre la última palabra la tiene y tendrá el cliente. Los escenarios oscilan entre polos opuestos: el acatamiento judicial o la desobediencia.
Escenario benévolo:
- Desalojo voluntario de la vivienda y pago de cantidades adeudadas
- Pagar las deudas y continuar en la vivienda (denominado “enervar la acción de desahucio”)
Escenario de discordia:
- Permanecer en la vivienda y no atender el pago de mensualidades atrasadas
- Desalojar el inmueble pero no pagar lo debido
- Oponerse por escrito a la demanda e ir a juicio, quedando sentenciada la demanda de desahucio por falta de pago interpuesta por el demandante
En el caso más enfrentado y discordante, que sería el de desoír la denuncia y permanecer en la vivienda sin pagar, se ejecutaría el lanzamiento del desahucio (por la fuerza) por el personal del juzgado.
Opción de alquiler social en Cataluña
El artículo 5 de la Llei 24/2015 entró en vigor el 22 de febrero del año 2019 tras dos años suspendida (la ley) por el Tribunal Constitucional. Es una normativa que trata, de nuevo, de proteger a aquellos inquilinos/as en situación de vulnerabilidad, y cuyos arrendadores sean grandes tenedores. Los despachos de abogados en comunidades de propietarios especialistas en Derecho Inmobiliario nos acogemos a él mayoritariamente para frenar desahucios por impago.
Lo que obliga es a ofrecer un alquiler social a quien esté dentro de los parámetros, según dice la ley, de “riesgo de exclusión residencial”, antes de solicitar su desahucio por impagos. Es una obligación para grandes tenedores, cuando su arrendatario no tenga otra vivienda alternativa a su disposición.
¿Qué consideramos grandes tenedores?
Principalmente fondos inversión, grandes empresas y entidades bancarias, financieras. Han de ser propietarios de más de 1.500 metros cuadrados habitables y contar con un patrimonio de 10 o más viviendas.
El artículo 5 de la Llei 24/2015 también incluye en su norma a personas jurídicas, arrendadores, que sean propietarios de viviendas adquiridas de ejecuciones hipotecaras o ventas por necesidad, es decir, por no haber podido hacer frente a las letras hipotecarias después del 30 de abril de 2008.
¿Y cuándo somos personas en riesgo de exclusión residencial?
Cuando nuestros ingresos, o por ende los de la unidad familiar, no sean superiores a los que la ley determina. También si los servicios sociales, teniendo en cuenta otros factores diferentes a los económicos, nos incluye en este grupo a pesar de que superemos ese límite de ingresos.
El arrendador corre el riesgo de ser sancionado por infracción grave si acomete el proceso de desahucio por impago sin atender a este derecho del usuario. Se enfrentaría a multas de entre 9.001 € y 90.000 €.
Y muy importante, es el arrendador el que tiene la responsabilidad de indagar sobre la situación contextual del inquilino, es decir, si realmente es una persona incluida en los de riesgo de exclusión residencial o no.
¿Cómo pagamos la deuda del desahucio por impago?
La parte demandante dispondrá de 5 años para ver ejecutada la sentencia y cobrar lo adeudado. Como persona demandada, hemos de esperar que se nos prive de la administración y uso de cualquier bien a nuestro nombre, así como el bloqueo y embargo de cuentas corrientes.
Nos podemos acoger, no obstante, a la Ley de Segunda Oportunidad. Como abogados expertos en comunidades de propietarios, Propiedad Horizontal, Derecho Inmobiliario y Derecho Concursal, la solución de acogerse a esta normativa que puede exonerarnos de pagos que de ningún modo podríamos afrontar, es una opción plausible y beneficiosa para muchos de nuestros clientes, siempre y cuando cumplan los requisitos para ello.
Requisitos para personas físicas y autónomos
- Que el deudor haya intentado un acuerdo de negociación extrajudicial con los acreedores
- No ser declarado culpable en el concurso de acreedores
- No ser condenado por Delitos contra el Patrimonio, contra el Orden Socioeconómico, ni contra la Hacienda Pública y Seguridad Social, o contra los derechos de los trabajadores, en los 10 años anteriores a la declaración del concurso
- No rechazar una oferta de empleo adecuada a su capacidad dentro de los 4 años anteriores a la declaración del concurso
Conclusiones
Los cambios normativos que estamos experimentando a nivel estatal y autonómico en los últimos años y especialmente meses, han hecho crecer la desinformación entre los ciudadanos/as afectados/as por desahucios por impago. Es por eso que deben estar siempre respaldados/as por un buen equipo de abogados en comunidades de propietarios, Propiedad Horizontal, Derecho Inmobiliario y Concursal. De este modo, y dependiendo de las circunstancias específicas de cada caso, tendrán sus derechos garantizados en la lucha por una situación digna.
En Abogados Propiedad Horizontal estamos especializados en desahucios por falta de pago. Si estáis en una situación de vulnerabilidad así, os asesoramos gratuitamente en pos de la mejor solución para vosotros/as.
