La falta de oferta en el mercado de la vivienda sigue marcando el status de un sector que necesita imperiosamente nuevas construcciones para abastecer la creciente demanda que existe en España y que en 2025 seguirá en auge gracias, en parte, a la bajada de los tipos de interés. Por eso, las compraventas que se esperan en este nuevo año rondarán, según datos del Fotocasa, las 650.000 operaciones. La compraventa en Barcelona, especialmente entre particulares, será de las más pronunciadas del país.
A lo largo del pasado año 2024, la compraventa de viviendas en territorio español subió un 10%, llegando a las 641.919, el segundo mejor año desde 2007 (datos provisionales del Instituto Nacional de Estadística – INE).
Sin embargo, el máximo problema que nos encontramos en Barcelona, Cataluña y resto de España es las pocas viviendas de nueva creación disponibles o en proyección de construcción. En 2025 se prevé edificar cerca de 120.000 nuevas viviendas, lo que supone entre un 8%-10% más que el año anterior, pero todavía insuficiente para cubrir la elevadísima demanda actual (se calcula que habría que multiplicar por cinco la construcción actual de vivienda).
Sea como fuere, si estáis pensando o ya en medio de una compraventa inmobiliaria en Barcelona, os damos algunos consejos de cómo afrontarla.
Compraventa Barcelona: Dónde es más fácil adquirir una vivienda
Basándonos en datos de operaciones de compraventa en Barcelona de viviendas en el año 2023, el Eixample fue el área de la ciudad con más actividad en este sentido. En total, en la Ciudad Condal se produjeron 2.873 operaciones de compraventa.
Eso sí, en 10 años, el precio por m2 ha subido exponencialmente, evidenciando un encarecimiento progresivo del precio de la vivienda, y complicando, más aún si cabe, el acceso a su primer piso a muchos jóvenes. Si en 2013 se pagaba de media 2.019 €, el 2023 cerró con un precio de 3.564 € por metro cuadrado. Sobran las palabras para evidenciar el problema del acceso a la vivienda en Barcelona (y en otros muchos puntos de la geografía española).
Proceso de compraventa de una vivienda entre particulares en Barcelona
La compraventa en Barcelona inmobiliaria funciona realmente como en cualquier otro punto de la geografía española. Primero, lógico, con una búsqueda intensiva de posibles viviendas para visitarlas e inspeccionarlas. Al final, se selecciona la que más nos cuadra en cuanto a ubicación, tamaño, funcionalidades del inmueble, etc.
Lo que es la búsqueda, de manera online es la más común en nuestros días, al menos, hacer una primera aproximación a la oferta que exista en la red. Luego, también, acudir a inmobiliarias a exponerles nuestro caso y que con su conocimiento sectorial nos puedan ayudar; o también, contactar directamente con los propietarios de aquellas viviendas que nos interesen y que podamos haber localizado yendo por la calle, por recomendación de amigos, etc.
La visita final a los inmuebles que nos interesen terminará de consolidar en nosotros la idea de cuáles es la que mejor se adapta a nuestro plan de compraventa inmobiliaria.
Oferta de compra y financiación
Toca, una vez pasado el proceso de investigación del mercado, realizar una primera oferta formal para tratar de cerrar la compraventa en Barcelona. Indicamos el precio que estamos dispuestos a pagar por la vivienda al vendedor y las condiciones que veamos oportunas. Si nos la aceptan, muy importante firmar un contrato de arras.
El contrato de arras no es más que un documento acreditativo en el que se establece una señal económica y se detallan las condiciones de la compraventa. Es una manera de asegurarnos la operación, bajo penalización a cualquiera de las partes que rompiera el acuerdo.
El contrato de arras puede ser penitencial (si alguna de las partes, como decimos, se arrepiente, pierde la señal) o confirmatorio (la compraventa se realizará sí o sí).
Respecto a la financiación, en la mayoría de los casos el comprador va a tener que suscribir una póliza hipotecaria para poder hacer frente al pago de la vivienda. En las compraventas Barcelona que hemos trabajado en Abogados Propiedad Horizontal, siempre hemos ayudado a nuestros clientes a la hora de hacer un adecuado estudio de la financiación, aunque es un tema particular que muchos de ellos llevan a cabo sin inmiscuir al despacho.
Visitar diferentes entidades bancarias, quienes realizarán una valoración de la vivienda y del propio perfil financiero del comprador, y harán una propuesta en los términos que consideren. Si se acepta, se preparan todos los documentos necesarios para la firma de la escritura pública, como el NIE, la nómina, etc.
Inspección técnica del edificio (ITE)
En toda compraventa Barcelona es obligatorio contar con la Inspección Técnica del Edificio (ITE) en vigor para poder vender una vivienda. El vendedor es la persona encargada de obtener el documento.
Firma de la escritura pública e impuestos a pagar
Una vez se han cumplido todos los requisitos, se procede a la firma de la escritura pública ante notario. En este acto, se formaliza la transmisión de la propiedad y se pagan los impuestos correspondientes, que serían el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), plusvalía municipal y gastos notariales y registrales.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
La escritura pública se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que otorga al comprador la titularidad de la vivienda. Se deben aportar los siguientes documentos:
- Nota simple: Documento que informa sobre la situación jurídica de la vivienda.
- Cédula de habitabilidad: Certifica que la vivienda es habitable.
- Certificado de eficiencia energética: Indica la eficiencia energética de la vivienda.
- ITE (Inspección Técnica del Edificio): Certifica el estado de conservación del edificio.
Recomendaciones en toda compraventa inmobiliaria
Principal, tener un buen asesoramiento legal en la materia. Estamos hablando de una compraventa de una vivienda o local, que supone un desembolso económico importante. No hay que dejar nada a la improvisación, ni mucho menos al desconocimiento.
Ir de la mano de un especialista jurídico en derecho inmobiliario y compraventas de inmuebles es lo que debemos hacer para asegurarnos el buen hacer en la transacción. Estar respaldados por una gestoría de confianza que se encargue de realizar los trámites administrativos y gestionar la documentación necesaria.
Siempre debemos (aunque no es obligatorio por ley) contratar un seguro del hogar. Lo vemos fundamental por el alto valor del inmueble, para proteger la vivienda o local y, como no, los bienes de su interior. En la mayoría de firmas de hipotecas, los bancos ya “te incluyen” el seguro del hogar, pero, como decimos, no hay ninguna ley que lo obligue, pero por supuesto que desde Abogados Propiedad Horizontal lo recomendamos 100%.
Conclusiones
La vivienda ya es la principal preocupación de la sociedad española según las últimas encuestas realizadas. Desde 2024, el dilema ocupacional se ha erigido como una problemática que impide a muchos jóvenes y a otros perfiles de solicitantes optar a una vivienda asequible y a precios justos. Dicho esto, las compraventas comienzan a repuntar y nunca realmente han sufrido un gran descenso de demanda. El ciudadano español sigue siendo un perfil comprador y no tanto de alquilar y el mercado tiene mucha demanda y poca oferta.
La compraventa Barcelona no ha sido una excepción y con precios muy altos, sigue siendo difícil encontrar viviendas disponibles. Al menos, a precios coherentes.
En Abogados Propiedad Horizontal os asesoramos y acompañamos en todo proceso de compraventa, arrendamiento u operación inmobiliaria que tengáis en proyección. Estamos a vuestra disposición a través de nuestras habituales vías de contacto.
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