Contrato de arras en vivienda: su regulaci贸n en una operaci贸n de compraventa

En los contratos de compraventa de inmuebles, dada su importancia econ贸mica tanto como para comprador como para vendedor, previo a la escritura p煤blica ante notario de la compraventa, es frecuente se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, dicho documento privado previo a la escritura es conocido como contrato de arras en vivienda.

Este contrato es voluntario, pero deviene de gran importancia, ya que como contrato formaliza el negocio y es de obligado cumplimiento para ambas partes. El contrato de arras dentro del Derecho Inmobiliario tiene una vinculaci贸n para ambas partes, compradora y vendedora, pactando la reserva de la compraventa de un inmueble mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total del valor de la vivienda pactado.

Los tipos de contratos de arras en vivienda: penitenciales, penales y confirmatorias 

Existen tres tipos de arras, y la elecci贸n de escoger una depender谩 de la voluntad de las partes. Las consecuencias de optar por un tipo de contrato de arras en vivienda u otro son de gran repercusi贸n jur铆dica y econ贸mica, pues el efecto para las partes es diferente seg煤n la modalidad que se escoja: 

Arras confirmatorias 

Este tipo de contrato de arras en vivienda a las arras se las reconocen como una funci贸n probatoria de la relaci贸n contractual y se corresponden con la entrega de una cantidad de dinero como un anticipo o como parte del precio total de la compraventa, que sirve para confirmar el contrato. Es decir, las arras confirmatorias se entregan como se帽al de la celebraci贸n de un contrato de compraventa, no facultando a las partes a resolverlo.

Tribunal Supremo

El TS ha establecido que son arras confirmatorias las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una se帽al o prueba de su celebraci贸n, o bien representando un principio de ejecuci贸n. Se consideran preferentes por la jurisprudencia en el caso de duda.

S铆 se refiere a las arras confirmatorias el art. 343 del C贸digo de Comercio que las define como 鈥las cantidades que, por v铆a de se帽al, se entreguen en las ventas mercantiles, se reputar谩n siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificaci贸n del contrato, salvo pacto en contrario鈥.

Es decir, son aquellas que se entregan como un mero anticipo del precio pactado, y por tanto ser谩n de aplicaci贸n las normas generales relativas al cumplimiento de las obligaciones entre las partes. Si nada se establece en el contrato, se entender谩 que las arras pactadas en el contrato de compraventa de vivienda son las confirmatorias y no las penales.

Sentencia

En este sentido se pronunci贸 la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 17 noviembre 2003, al establecer que 鈥(鈥) la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido declarando tradicionalmente y de forma reiterada que el contenido del art铆culo 1454 del citado Cuerpo Legal, no tiene car谩cter imperativo, sino que, por su condici贸n penitencial, para que tenga aplicaci贸n es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intenci贸n de los contratantes de desligarse de la convenci贸n por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habr谩 de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un car谩cter excepcional, que exige una interpretaci贸n restrictiva de las cl谩usulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar al contrato celebrado, trat谩ndose de arras confirmatorias y, en consecuencia, que solo constituyen un anticipo del precio鈥

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las contempladas en el art. 1454 CC y son una cantidad de dinero entregada en el marco de un contrato verbal o promesa del mismo que faculta a las partes a desistir leg铆timamente de la relaci贸n contractual (arrepentimiento). La singularidad de este tipo de arras es que el arrepentimiento por las partes es perfectamente l铆cito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resoluci贸n con da帽os y perjuicios a帽adidos. Son el 煤nico tipo de arras de las tres que permite desvincularse del negocio jur铆dico adyacente, que en este caso es la compraventa de una vivienda.

En caso de arrepentimiento del comprador, la ley dispone que las perder谩 sin que se pueda exigir adicionalmente indemnizaci贸n por da帽os y perjuicios; y en caso de que se arrepienta quien las recibe deber谩 devolverlas duplicadas.

Este tipo de contrato de arras en vivienda no se establece como entrega a cuenta, ni como anticipo del pago, sino como una garant铆a indemnizatoria. S贸lo en caso de que no se produzca el arrepentimiento, se podr谩n reputar a cuenta del precio final de la compraventa.

Tribunal Supremo

En este sentido se pronunci贸 el TS indicando que las arras para que sean penitenciales deben quedar perfectamente establecidas as铆 en el contrato y que no se puede presumir que sean arras penitenciales si no queda claramente expresado.

Arras penales

Se trata de una cantidad de dinero constituida a favor del vendedor como garant铆a del cumplimiento del contrato de compraventa, garantizando el cumplimiento del mismo, pues las arras penales se pierden si el contrato se incumple (no permiten en cambio el desistimiento unilateral del mismo).

La regulaci贸n de las arras penales, la encontramos en el art. 83 del C贸digo de Comercio que establece que: 鈥Los contratos de compraventa celebrados en feria podr谩n ser al contado o a plazos; los primeros habr谩n de cumplirse en el mismo d铆a de su celebraci贸n, o, a lo m谩s, en las 24 horas siguientes.

Pasadas 茅stas sin que ninguno de los contratantes haya reclamado su cumplimiento, se considerar谩n nulos, y los gajes, se帽al o arras que mediaren quedar谩n a favor del que los hubiere recibido鈥.

Si las partes contratantes expresamente pactan esta modalidad de contrato de arras en vivienda, lo que pactan es la obligaci贸n de cumplir con una obligaci贸n. En caso de renuncia, se perder谩 la cantidad que se haya entregado en concepto de arras.

Los conceptos de arras y pago a cuenta

Pese a que vulgarmente se utilizan para designar lo mismo, nada tiene que ver un concepto con el otro.

Las arras son un negocio voluntario por las partes previo al contrato subyacente, que es el contrato de compraventa inmobiliaria. La firma de las arras no perfecciona la compraventa, es decir, el incumplimiento de lo pactado en el contrato de arras no vincula a las partes a firmar el contrato de compraventa. sino que ambas partes pueden desistir de firmar el contrato posterior de compraventa inmobiliaria. Sin embargo,  el pago a cuenta perfecciona la compraventa, ya que el comprador est谩 entregando una cantidad de dinero a cuenta del precio total pactado por ambas partes.

Desde ese mismo momento el comprador (que ya lo es) podr谩 exigir que se le entregue el bien en cuesti贸n, y el vendedor (que ya no es titular del bien) que se le entregue la totalidad del precio, en las condiciones pactadas. Como ya hemos indicado previamente en este art铆culo, las arras penitenciales son la 煤nica modalidad de arras permiten apartarte del contrato o desistir,  es decir, te permiten desvincularte del posterior contrato de compraventa inmobiliaria, mientras que las arras confirmatorias y las arras penales no te permiten hacerlo

Conclusiones

Firmar un contrato de arras en vivienda, en cualquiera de sus diferentes modalidades, se hace con el fin de evitar conflictos que acaben en un procedimiento judicial. Viendo que las arras sirven como una garant铆a para el cumplimiento de las obligaciones, en el supuesto de firma contrato de arras entre ambas partes, debe quedar expresado de forma clara en el contrato as铆 como bien determinada la modalidad de arras y las consecuencias que se deriven para la parte incumplidora del contrato, es decir, tendremos que expresar clara y exhaustivamente los efectos que se le quiera dar al pacto de arras, ya que si la intenci贸n de las partes no es clara los tribunales entender谩n que se trata de unas arras confirmatorias.

As铆 mismo, debe quedar clara la distinci贸n entre arras y pago a cuenta, siendo la primera un contrato privado entre las partes que no perfecciona el posterior contrato de compraventa que se va a celebrar mientras que cuando hacemos un pago a cuenta estamos perfeccionando el contrato de compraventa.

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