En términos de administración comunidades de vecinos, el debate y, a menudo, la disparidad de opiniones son elementos necesarios que definen, diríamos, la democracia gestora en toda finca. A veces esta disparidad de enfoques acaba en controversias más o menos graves que se dirimen, en su mayoría, extra judicialmente, pero que otras, las menos, acaban yendo más allá y decidiéndose en los tribunales. Así es, por experiencia propia, la gestión administrativa común en las comunidades de propietarios.
Lógicamente implica diversas responsabilidades y aspectos legales que requieren una atención plena y un conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal absoluto. En Abogados Propiedad Horizontal, donde ejercemos como administradores de fincas en Barcelona y otros puntos de Catalunya, además de como abogados defensores de propietarios y de las propias comunidades, las ejercemos diligentemente. Por ello, y desde nuestro conocimiento, pasamos a detallaros más aspectos relacionados con la administración comunidades de vecinos.
Administración comunidades de vecinos: Órganos de gobierno
La administración de la comunidad de vecinos se entiende desde sus propios órganos de gobierno. Si seguís nuestra bitácora jurídica en Abogados Propiedad Horizontal, seguro que ya conocéis bien cada uno de ellos. Pero vamos a volver a mencionarlos:
Junta de propietarios
Es el órgano supremo de la comunidad, integrada por todos los propietarios. Se reúne al menos una vez al año para aprobar cuentas, presupuestos, obras y otras decisiones importantes.
Presidente de la comunidad
Es elegido por la Junta y representa a la comunidad. Es responsable de convocar y presidir las reuniones de la Junta, ejecutar sus acuerdos y firmar contratos en nombre de la comunidad. Es un cargo anual rotatorio que ha de recaer en todos y cada uno de los miembros de una comunidad.
Administrador
Puede ser una persona física o jurídica contratada por la comunidad para gestionar los asuntos diarios, como la contabilidad, el mantenimiento de las instalaciones, la contratación de servicios y la atención a los propietarios.
Por último, aunque sin apenas peso en la toma de decisiones o en la gestión administrativa diaria de la finca, estarían los cargos de vicepresidente, que principalmente sustituye al presidente en caso de ausencia o impedimento, y los vocales, miembros de la junta directiva que pueden colaborar con el presidente y vicepresidente en la gestión de la comunidad (rara vez ocurre).
Administración comunidades de vecinos: Gestión económica
La faceta económica y presupuestaria es, podemos asegurar, la más compleja y significativa en toda administración comunidades de vecinos. En la junta anual ordinaria en cada comunidad, la gestión económica es el epicentro de toda acta y donde se va a centrar a buen seguro el debate entre los propietarios.
En esta junta ordinaria, el administrador debe rendir cuentas a la Junta. Es una obligación periódica que redunda en el buen hacer y en la transparencia sobre la gestión económica de la comunidad. Explicar con pelos y señales cada gasto, cada partida económica, cada factura de consumo, cada subida o bajada de la cuota. Que sea pública esa información para así debatir entre todos/as, que se entienda cada cifra y que se llegue a un consenso en todo lo expuesto.
Cuotas de comunidad
El principal componente (gasto) económico inherente a cada propietario. A través del pago de las cuotas comunitarias se fragua una capacidad económica en la comunidad para ir abordando los gastos comunes de la finca, como la limpieza, el mantenimiento, los suministros y los seguros. No sólo con las cuotas mensuales se cubren todos los gastos habitualmente, pero si la administración comunidades de vecinos es diligente, sí que cubrirá la mayor parte.
Dependiendo de las necesidades de la finca con el transcurso del tiempo, serán necesarias ciertas derramas para afrontar esas necesidades en forma de reparaciones, renovaciones, rehabilitaciones o nuevas construcciones.
Presupuesto anual
La Junta debe elaborar un presupuesto anual que detalle los ingresos y gastos previstos para la comunidad. Toda acción y acometida que se deba llevar a cabo a lo largo del año administrativo, ha de estar contemplado en el presupuesto para total transparencia de la administración de la comunidad de vecinos. Lógicamente, no todo se puede prever, y si hay derramas por urgencias imprevistas, con las cifras del presupuesto anual claras, los propietarios sabrán qué presupuesto hay disponible (si lo hay) para poder afrontarlas.
Mantenimiento de la finca
La comunidad es responsable del mantenimiento de los elementos comunes del edificio, como la fachada, la cubierta, las escaleras, los ascensores y las zonas ajardinadas. Cualquier obra de conservación que sea necesaria, será la Junta quien autorice los trabajos de ejecución necesarios para mantener la finca en buen estado.
En cuanto a las obras de mejora que impliquen modificaciones en los elementos comunes, requerirán la aprobación de la Junta por mayoría absoluta.
Convivencia
La convivencia es una necesidad clara en toda administración comunidad de vecinos. No hay gestión buena y tranquila sin una convivencia pacífica y sin sobresaltos. Podrán establecerse normas de convivencia para regular el uso de las zonas comunes y garantizar la buena vecindad (estatutos de la comunidad).
Respecto a posibles conflictos entre propietarios, la Junta debe intentar resolverlos de forma amistosa. Si no es posible, se puede acudir a los tribunales, aunque sería, sin lugar a dudas, la última de las opciones.
Aspectos legales
La administración de la comunidad de vecinos se rige, principalmente, por la Ley de Propiedad Horizontal, que es la normativa que regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios y establece los derechos y obligaciones de los propietarios.
Antes los mencionábamos, los estatutos de la comunidad. Complementan la Ley de Propiedad Horizontal y pueden establecer normas específicas para la comunidad. Al respecto, es muy recomendable que la finca cuente con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal para garantizar el cumplimiento de la ley y defender sus intereses.
Conclusiones
La administración de una comunidad de vecinos requiere una gestión eficiente, transparente y respetuosa con la ley y con los derechos de los propietarios. Un buen conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y el asesoramiento de profesionales expertos son fundamentales para una gestión adecuada.
A nivel administrativo y económico, la organización y el control del día a día de una comunidad exige dedicación y diligencia. También cercanía, comunicación y divulgación, dado que hay normativas cambiantes que deben ser explicadas de la forma más clara posible a los propietarios, especialmente si requiere luego debate y votación en la siguiente junta ordinaria.
Abogados Propiedad Horizontal, como despacho especializado en Propiedad Horizontal en Barcelona, ejercemos también de administradores de fincas, además de como abogados en defensa de los derechos de los propietarios. Estamos a vuestra disposición para una consulta inicial en cualquiera de los casos.
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