El alquiler turístico sin licencia o que incumple la normativa vigente puede derivar en un expediente administrativo con multas que alcanzan los 600.000 euros. Por ello, desde Abogados Propiedad Horizontal queremos abundar en conocer bien cómo se desarrolla los procedimientos administrativos sancionadores por alquiler turístico en Barcelona y Catalunya.
Como despacho especializado en sanciones alquiler turístico, vamos a explicarlo paso a paso, incidiendo en qué situaciones los originan, qué dice la normativa nacional y cuál es el marco específico en Catalunya.
¿Qué son los procedimientos administrativos sancionadores por alquiler turístico ilegal?
Cuando un propietario, gestor o plataforma ofrece una vivienda como alojamiento turístico sin cumplir los requisitos legales establecidos (falta de licencia o número de registro, incumplimiento de condiciones técnicas, publicidad irregular, etc.), la Administración competente puede iniciar un procedimiento administrativo sancionador con el objetivo de imponer una multa, ordenar el cese de la actividad e, incluso, restaurar la legalidad urbanística.
Se trata de un procedimiento de naturaleza pública, regulado con carácter general por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPACAP) y por la Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público, que deben complementarse con la normativa turística, urbanística y de vivienda de cada comunidad autónoma.
Hemos de saber que, en paralelo al expediente sancionador, la Administración puede incoar también un expediente de restauración de la legalidad urbanística, que no se cierra hasta que la actividad ilegal haya cesado de forma efectiva. Ambos expedientes son independientes y pueden acumularse.
A tener en cuenta
La sanción económica y la orden de cese son acumulativas. Aunque el expediente dentro de los procedimientos administrativos sancionadores concluya, la obligación de paralizar la actividad turística persiste hasta que se acredite el cese ante la Administración.
Situaciones que pueden originar un expediente sancionador
Los expedientes sancionadores por alquiler turístico ilegal pueden desencadenarse por muy distintas circunstancias. Exponemos los contextos más plausibles que nos encontramos en el despacho:
☑️ Alquiler sin número de registro o licencia
Procedimientos administrativos sancionadores por publicitar y/o explotar una vivienda como alojamiento turístico sin haber obtenido el número de registro correspondiente ante el organismo autonómico de turismo, son los más frecuentes. Con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, la falta de inscripción en el Registro Único Estatal de Alquileres Turísticos (RUAT) puede acarrear multas de hasta 600.000 euros a partir del 1 de julio de 2025.
Ejemplo práctico
Un propietario de un apartamento en Barcelona publica su inmueble en Airbnb sin número de registro HUT (Habitatge d’Ús Turístic). La plataforma está obligada a incluir dicho número en los anuncios. Ante la ausencia del código, el Ayuntamiento de Barcelona detecta la irregularidad a través de sus sistemas de rastreo digital y abre un expediente sancionador.
☑️ Denuncia de vecinos o de la comunidad de propietarios
Desde el 3 de abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las comunidades de propietarios la capacidad de prohibir la actividad turística mediante acuerdo de tres quintas partes de los propietarios. Cuando un vecino o la propia comunidad denuncia la actividad, la Administración puede iniciar el procedimiento administrativo sancionador (expediente sancionador), aunque no haya detectado la infracción de oficio.
Hay que tener en cuenta que la presentación de una denuncia, por sí sola, no otorga al denunciante la condición de interesado en el procedimiento ni le da acceso al expediente.
Ejemplo práctico
En un edificio de Gràcia (Barcelona), la comunidad de propietarios adopta el acuerdo de prohibición del alquiler turístico. Un vecino constata que el propietario del 3.º 1.ª sigue anunciando el piso en Booking. Presenta denuncia ante el Ayuntamiento, que inicia el procedimiento y ordena el cese inmediato.
☑️ Inspección de turismo o policial
Los inspectores de turismo de las comunidades autónomas y los agentes de policía local pueden realizar visitas de inspección (tanto programadas como aleatorias o en respuesta a quejas) y levantar actas que sirven de base documental para abrir el expediente sancionador. Las actas de inspección gozan de presunción de certeza, lo que convierte en prioritario impugnarlas con rigor jurídico.
☑️ Detección mediante rastreo de plataformas digitales
Se están dando procedimientos administrativos sancionadores después que las administraciones, merced del uso de herramientas específicas de monitorización de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, hayan detectado anuncios sin número de registro o que superan los días permitidos de alquiler. Ya sabéis que las propias plataformas están obligadas ahora a retirar anuncios ilegales de manera diligente, bajo amenaza de sanción.
☑️ Subarrendamiento turístico por parte del inquilino
Es frecuente que el expediente se abra contra el propietario del inmueble, aunque sea el inquilino quien esté operando la actividad turística de forma ilícita. La Administración acude al Registro de la Propiedad para identificar al titular registral. En estos casos, el propietario puede exculparse aportando el contrato de arrendamiento y los recibos de alquiler, acreditando que desconocía la actividad irregular.
A tener en cuenta
Aunque sea el inquilino el infractor real, el Ayuntamiento puede abrir un expediente de restauración de la legalidad contra el propietario que no se cierra hasta que la actividad cese. Ello obliga al propietario a iniciar un procedimiento de resolución del contrato de arrendamiento.
☑️ Incumplimiento del régimen de registro de viajeros
La obligación de registrar a los huéspedes en el sistema SES.HOSPEDAJES dentro de las 24 horas siguientes a su llegada es otra fuente habitual de sanciones. El incumplimiento puede constituir una infracción grave según la Ley Orgánica 4/2015 de Seguridad Ciudadana.
Fases del procedimiento administrativo sancionador, paso a paso
El procedimiento sancionador sigue un itinerario reglado que garantiza al presunto infractor el derecho a la defensa. A continuación, describimos cada fase con detalle:
Paso 1: Actuaciones previas e investigación
Antes de iniciar formalmente el expediente, la Administración puede realizar actuaciones de investigación: rastreo de anuncios en plataformas digitales, análisis del Registro de Turismo, comprobación cruzada con el Registro de la Propiedad, recepción de denuncias o visitas de inspección.
Esta fase no tiene plazo tasado, pero los tribunales han anulado sanciones cuando la Administración tardó más de cuatro años y medio en iniciar el expediente desde el conocimiento de los hechos, por vulneración del principio de buena administración.
Paso 2: Acuerdo de inicio del Procedimiento Sancionador
Procedimientos administrativos sancionadores como los que explicamos se inician siempre de oficio mediante un Acuerdo de Inicio dictado por el órgano competente (dirección de turismo autonómica, concejalía municipal, etc.). Este acuerdo puede derivar de: propia iniciativa del órgano, orden superior, comunicación de un inspector de turismo, petición razonada de otro organismo o denuncia de un particular.
El acuerdo se notifica al interesado (habitualmente por sede electrónica o correo certificado) indicando los hechos imputados, la infracción atribuida, la sanción que podría corresponder y el nombramiento del instructor.
Paso 3: Plazo de alegaciones iniciales
Una vez notificado el Acuerdo de Inicio, el interesado dispone de 15 días hábiles para presentar alegaciones y proponer la práctica de pruebas. Si no se formulan alegaciones, el acuerdo de inicio puede considerarse directamente propuesta de resolución, acelerando la sanción. Es el primer momento crítico en el que la intervención de un abogado puede cambiar el curso del expediente.
Ejemplo práctico
El propietario de un piso en Sitges recibe la notificación del Acuerdo de Inicio. Con asistencia letrada, presenta en el plazo de 15 días un escrito de alegaciones aportando: (a) contrato de arrendamiento vigente, (b) seis últimos recibos de alquiler, (c) depósito de fianza, y (d) declaración del propietario de desconocer la actividad turística ilegal del inquilino. El instructor archiva el expediente sancionador contra el propietario y lo redirige contra el inquilino.
Paso 4: Instrucción: práctica de pruebas
En los procedimientos administrativos sancionadores, el instructor del expediente practica las pruebas admitidas, solicita informes técnicos y recopila toda la documentación necesaria. En materia de alquiler turístico, las pruebas más habituales son: capturas de pantalla de anuncios en plataformas, actas de inspección, informes del Registro de Turismo, datos del Catastro y del Registro de la Propiedad, y declaraciones de testigos. La defensa puede proponer prueba de descargo y formular repreguntas.
Paso 5: Propuesta de Resolución
Concluida la instrucción, el instructor elabora una Propuesta de Resolución en la que concreta la infracción y la sanción propuesta. Se notifica al interesado, que dispone de un nuevo plazo (normalmente 10 a 15 días hábiles) para formular nuevas alegaciones y presentar documentación adicional. Este segundo turno de alegaciones debe aprovecharse estratégicamente.
Paso 6: Resolución sancionadora
El órgano competente para resolver dicta la Resolución definitiva, que debe ser motivada y pronunciarse sobre todas las cuestiones planteadas. El plazo máximo para resolver y notificar es de 6 meses desde el Acuerdo de Inicio. Si transcurre ese plazo sin resolución notificada, el procedimiento caduca y debe archivarse. La resolución indica los recursos administrativos y/o judiciales disponibles.
Paso 7: Recursos vía administrativa y vía contencioso-administrativa
Contra la resolución sancionadora caben, según el caso, recurso de alzada (ante el órgano superior jerárquico), recurso de reposición (ante el mismo órgano) o, directamente, recurso contencioso-administrativo ante los juzgados de lo contencioso-administrativo.
La vía judicial permite impugnar tanto el fondo de la sanción como los defectos de procedimiento: notificaciones defectuosas, falta de motivación, prescripción de la infracción, insuficiencia de pruebas o caducidad del expediente.
Dato a tener en cuenta relativo a la caducidad
Si el expediente sancionador no se resuelve y notifica en el plazo de 6 meses desde su inicio, se produce la caducidad. La Administración puede reiniciar el procedimiento siempre que la infracción no haya prescrito, pero la caducidad obliga a comenzar desde cero, lo que en la práctica puede beneficiar al expedientado.
Marco normativo nacional
La regulación del alquiler turístico en España se articula en varios niveles normativos que conviven y se complementan:
☑️ Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – Ley 29/1994
La LAU excluye expresamente de su ámbito los arrendamientos de vivienda para uso turístico cuando estas actividades se rigen por la normativa sectorial turística autonómica. Su artículo 5.e) establece que quedan excluidas las cesiones temporales de vivienda amueblada y equipada con finalidad turística en las condiciones que la normativa autonómica determine.
☑️ Real Decreto 1312/2024 – Registro Único Estatal de Alquileres Turísticos (RUAT)
Aprobado en diciembre de 2024, este Real Decreto crea el Registro Único de Arrendamientos (RUAT), operativo como sistema de inscripción obligatoria desde el 1 de julio de 2025. Cualquier vivienda destinada al alquiler turístico, de temporada o por habitaciones debe inscribirse a través de la Ventanilla Digital Única. El incumplimiento habilita a la Administración para sancionar tanto a los propietarios como a las plataformas que publiciten anuncios sin número de registro.
☑️ Ley de Vivienda – Ley 12/2023, de 24 de mayo
Esta ley introdujo cambios estructurales en la regulación del mercado residencial y habilitó a los municipios para declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde la conversión de viviendas residenciales en alojamientos turísticos queda sometida a controles más estrictos.
☑️ Ley de Propiedad Horizontal – reforma de 2025
Desde el 3 de abril de 2025, la modificación de la LPH permite que las comunidades de propietarios prohíban o limiten la actividad turística mediante el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, sin necesidad de modificar los estatutos. Las actividades ya autorizadas antes de esa fecha quedan protegidas transitoriamente.
☑️ Ley 39/2015 – Procedimiento Administrativo Común (LPACAP)
Es la norma de referencia para el procedimiento sancionador en general. Establece los principios de legalidad, tipicidad, culpabilidad, proporcionalidad, prescripción y los derechos del expedientado: presunción de inocencia, derecho a conocer el expediente, derecho de audiencia y derecho a no declarar contra uno mismo.
Régimen especial en Catalunya
Catalunya dispone de competencia exclusiva en materia de turismo (art. 171 del Estatut d’Autonomia) y ha desarrollado un marco normativo propio especialmente detallado, que los propietarios deben conocer con precisión antes de iniciar cualquier actividad de alquiler turístico.
☑️ Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Catalunya
Es la norma de cabecera del régimen turístico catalán. Define los sujetos turísticos, las competencias de las administraciones turísticas y el régimen de inspección y sanción (procedimientos administrativos sancionadores). Establece que la explotación de viviendas de uso turístico (HUT) sin inscripción en el Registro de Turismo de Catalunya constituye una infracción sancionable (a fecha de mayo 2026, esta inscripción el Registro está considerada nula por el Tribunal Supremo).
☑️ Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de Turismo de Catalunya
Este Decreto es el reglamento de referencia en la materia. Refunde 7 disposiciones normativas anteriores y regula en detalle:
- Los requisitos para las viviendas de uso turístico (HUT): inscripción en el Registro de Turismo de Catalunya mediante declaración responsable, capacidad máxima de 15 plazas, cédula de habitabilidad vigente, cesión de la vivienda en su integridad y teléfono de atención disponible 24 horas.
- La nueva figura del hogar compartido: vivienda principal del titular, máximo 4 plazas turísticas, estancia no superior a 31 días.
- El régimen especial del municipio de Barcelona, con mayor capacidad restrictiva.
- El procedimiento sancionador específico en materia turística, con plazos y especialidades propias (arts. 641-1 a 642-2).
☑️ Régimen especial de Barcelona: moratoria de licencias
El Ayuntamiento de Barcelona aplica desde 2014 una moratoria de nuevas licencias HUT. Desde 2016, el consistorio ha impuesto más de 11.500 sanciones y casi 11.600 órdenes de cese relacionadas con pisos turísticos ilegales. El Ayuntamiento abre sistemáticamente dos expedientes paralelos: el sancionador y el de restauración de la legalidad urbanística.
☑️ Decreto-ley 1/2025 de Catalunya
En vigor desde el 30 de enero de 2025, endurece las condiciones de los contratos de arrendamiento de temporada para evitar que se utilicen fraudulentamente como vía para eludir los derechos de los inquilinos de larga duración. Obliga a especificar la causa concreta de la temporalidad (trabajo, estudios, etc.) y permite procedimientos administrativos sancionadores por cuantías de hasta 900.000 euros en casos extremos.
☑️ Ley 11/2025 de Catalunya, de medidas en materia de vivienda y urbanismo
Aprobada el 20 de diciembre de 2025, refuerza la regulación de zonas de mercado residencial tensionado y el sistema de referencia de precios del alquiler (SERPAVI), con sanciones elevadas para los propietarios que superen los límites de renta establecidos.
Atención a la normativa municipal
En Catalunya, muchos municipios (especialmente los de la Costa Daurada, Costa Brava y el área metropolitana de Barcelona) han aprobado planes de usos que limitan o prohíben nuevas licencias HUT en determinadas zonas. Antes de iniciar cualquier actividad, es imprescindible consultar el planeamiento urbanístico municipal.
Procedimientos administrativos sancionadores: Clasificación de infracciones y cuantía a pagar
En Catalunya, conforme a la Ley 13/2002 de Turismo y el Decreto 75/2020, las infracciones se clasifican en tres niveles:
| Tipo | Ejemplos de infracción | Sanciones |
| LEVE | No comunicar datos obligatorios en plazo; trato irrespetuoso a huéspedes; deficiencias menores de información. | Advertencia o multa de hasta 3.000 € |
| GRAVE | No exhibir número HUT en anuncios; superar el aforo autorizado; incumplir condiciones técnicas; obstrucción a inspectores. | Multa de 3.001 € a 60.000 € y/o suspensión de la actividad hasta 1 año |
| MUY GRAVE | Operar sin licencia ni inscripción en el Registro de Turismo; reincidencia en infracción grave; aportar datos falsos. | Multa de 60.001 € a 600.000 €, suspensión hasta 2 años o cierre definitivo |
Para las infracciones graves y muy graves, las sanciones pueden complementarse con la revocación de la licencia o inscripción y la prohibición de solicitar ayudas públicas durante un período máximo de dos años.
En el ámbito estatal, con la entrada en vigor del RUAT, el incumplimiento de la obligación de registro puede conllevar sanciones de hasta 600.000 euros, y las sanciones son acumulativas si la infracción persiste.
Conclusiones
Conocemos más ahora de los procedimientos administrativos sancionadores relativos al alquiler turístico. Una medida de naturaleza pública que, importante, hasta que la Administración no acredite el cese de la actividad turística, seguirá vigente la amenaza de sanción económica y la orden de cese.
Por todo ello, consideramos que afrontar un procedimiento administrativo sancionador por alquiler turístico sin asistencia letrada especializada es un error que podría costar, fácilmente, decenas de miles de euros. Más que nada por la complejidad normativa, que es un hecho, y por el escueto plazo de tan sólo 15 días hábiles para presentar alegaciones que se da (margen estrecho de maniobra). Sin unas prueban construidas desde el rigor jurídico, las posibilidades de éxito son escasas.
Si la resolución administrativa es desfavorable, el recurso contencioso-administrativo ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo es una vía real de impugnación. Los tribunales han anulado sanciones con frecuencia cuando la Administración no acreditó suficientemente la culpabilidad del propietario o cuando el procedimiento presentó defectos formales relevantes.
En Abogados Propiedad Horizontal representamos y ayudamos en todo tipo de procedimiento sancionador relacionado con viviendas turísticas y el derecho inmobiliario. Conoce nuestro equipo y contacta si estás en una situación que requiere asesoramiento legal especializado.
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