La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler entró en vigor en el año 2009 para reformar, de forma quirúrgica, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil. El propósito era mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe. Es el procedimiento de desahucio exprés.
Este cambio supone al mismo nivel el régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, así como los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento.
Diferencias en el desahucio exprés
Lo más importante es que se amplía el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia. Esto es algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario.
Cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía.
En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.
Caben «las condenas a futuro» por las que si se reclaman rentas periódicas y a la vez se ejercita la acción de desahucio exprés, previa petición en el escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca ex artículo 220 de la LEC.
No procederá el recurso de queja en los procesos de desahucios de finca urbana y rústica cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no tuviese la consideración de cosa juzgada. Se modifica el artículo 22 de la LEC, en el sentido de reducir de dos meses a uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar la demanda.
Se facilita la notificación de la demanda de desahucio exprés de personas físicas o jurídicas en las modificaciones de los artículos 155 y 164 de la LEC, ya que en último término se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la oficina judicial. Incluso en la citación se apercibirá al demandado que de no comparecer a la vista se declarará el desahucio sin más trámites.
En los procedimientos de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá ofrecer la condonación total o parcial de la deuda si el demandado se compromete a desalojar la finca en determinado plazo no inferior a quince días desde la notificación de la demanda. En definitiva, iniciando un procedimiento de desahucio exprés se reducen plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión del proceso.
Por último, la nueva Ley modifica el artículo 17 de la LPH, al objeto de que mediante un acuerdo de tres quintas partes de propietarios que representen tres quintas partes de cuotas de participación, puedan mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. Además se regula el establecimiento en el aparcamiento de los edificios, de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, con la simple comunicación a la comunidad de propietarios.
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