La pandemia y sus consecuencias jur铆dicas y sociales han afectado (y en algunos sectores siguen afectando) y modificado infinidad de procedimientos estandarizados en empresas, instituciones o, por ejemplo, comunidades de propietarios. Uno de ellos ha sido la convocatoria de juntas de propietarios ordinarias y extraordinarias.
Desde el pasado 1 de enero de 2022 las juntas ya se pueden volver a realizar de manera presencial, una vez ces贸 la autoridad impuesta por el Real Decreto ley 8/2021 de mayo del a帽o 2021. Dicha normativa anunciaba la suspensi贸n de todas las reuniones ordinarias anuales, y abr铆a una 煤nica v铆a telem谩tica para tratar los asuntos vecinales.
Ha sido un periodo el de la pandemia muy complicado para el d铆a a d铆a de las fincas. La imposibilidad de reunirse o la congelaci贸n de los cargos, por mencionar dos de los aspectos m谩s relevantes, ha derivado en repentinos problemas con algunos servicios, con sus contratos y proveedores, afectando a las cuentas comunitarias y causando discrepancias entre los vecinos. Hay que recordar que el 贸rgano de la junta es el de mayor autoridad dentro de la administraci贸n y gesti贸n de las comunidades de propietarios, lo que significa que todas las acciones y medidas pasan por su consenso y aprobaci贸n.
Principales funciones de la junta de propietarios
Aunque lo hemos mencionado muchas veces en nuestro blog de Abogados Propiedad Horizontal, volvemos a describir los cometidos que tiene una junta como principal 贸rgano de gesti贸n de una comunidad:
- Dar validez y aprobar los presupuestos anuales, derramas imprevistas y cualquier otro asunto financiero comunitario.
- Votar las posibles obras que se puedan dar en la finca, as铆 como elegir proveedores y aceptar o denegar los presupuestos vinculados.
- Conformar, renovar o destituir a los encargados/as del resto de roles dentro de los diferentes 贸rganos de gesti贸n de la finca.
- Resolver reclamaciones, que deben haber sido incluidos en el orden del d铆a de la junta correspondiente.
- Aprobar y reformar los estatutos comunitarios.
- Velar por los intereses de la comunidad.
Qui茅n se encarga de la convocatoria junta de propietarios
El presidente de la comunidad. No obstante, si alguna circunstancia an贸mala se produjese (incapacidad temporal, oposici贸n a sus deberes, incluso el fallecimiento), la facultad de lanzar la convocatoria de las juntas de propietarios, recaer铆a en los siguientes 贸rganos de la comunidad. En este caso: vicepresidente/a y/o secretario/a (administrador/a de fincas generalmente).
Tambi茅n, y como 煤ltima instancia, los propios propietarios est谩n habilitados para ello, si entre todos, suman m铆nimo un 25% de usuarios con derecho a voto (o 25% o m谩s de cuotas de participaci贸n). Tan s贸lo deber铆an programarlo con tiempo suficiente para poner en conocimiento de todos/as los asuntos que se tratar谩n.
Asistentes a las juntas
Todos los propietarios, a excepci贸n de los que tengan deudas con la comunidad, est谩n autorizados a asistir a las juntas oficiales y extraoficiales.
Impugnaci贸n de los acuerdos
En la convocatoria junta de propietarios, no todos los acuerdos son bien recibidos por los protagonistas. De hecho, muchos de ellos se tratan de impugnar judicialmente al considerarse ilegales. Todos aquellos propietarios/as que hayan votado en contra, se hayan ausentado o hayan sido inhabilitados a asistir a la junta de manera ilegal, tienen la potestad de impugnar los acuerdos alcanzados en dicha convocatoria.
Acuerdos de administraci贸n ordinaria
No hablamos de aquellos relacionados con los estatutos de la comunidad, sino los administrativos como podr铆an ser los presupuestos anuales (ingresos y gastos), la aprobaci贸n de obras estructurales o de renovaci贸n de viviendas particulares o los nombramientos/ceses de los 贸rganos de gobierno de la finca.
Todos ellos se deben aprobar en junta por mayor铆a.
Convocatorias junta de propietarios al a帽o
Est谩 la junta ordinaria, que se celebra una vez al a帽o; luego se pueden celebrar m谩s, denominadas extraoficiales o extraordinarias, para tratar temas puntuales que conciernan a los vecinos. La convoca el presidente, pero si no puede, los siguientes representantes de los 贸rganos de gobierno de la comunidad. Incluimos tambi茅n a los propios propietarios, que como ya hemos dicho, se pueden unir y convocarla si alcanzan una cuarta parte de las cuotas de participaci贸n.
Existe la particularidad, por normativa (art铆culo 553-20.4 del CCCat), de que se celebre una reuni贸n vecinal oficial, sin que haya habido convocatoria de junta de propietarios como tal. Tan solo ser铆a necesario que hubiese unanimidad entre los vecinos/as para su celebraci贸n, con fecha, hora y, por supuesto, orden del d铆a.
Las fechas y horarios son de total elecci贸n por parte de las personas involucradas. El C贸digo Civil Catal谩n no exige nada al respecto. Siempre el objetivo principal es facilitar la asistencia a cuantos m谩s propietarios/as mejor, para de este modo darles a los acuerdos el mayor consenso posible y evitar que, debido a una baja participaci贸n, los acuerdos puedan ser impugnados.
Orden del d铆a
Antes de que llegue el d铆a de la convocatoria junta de propietarios, se ha debido informar a todos los usuarios/as con participaci贸n del orden del d铆a que se va a tratar en la reuni贸n. Son, por tanto, los asuntos que se van a discutir, y que a posteriori, se someter谩n a votaci贸n por parte de los asistentes con derecho a ello (煤nicamente los temas expuestos en el orden del d铆a).
Junto con el orden del d铆a y los temas transversales a discutir, se debe poner tambi茅n a disposici贸n de los propietarios toda la documentaci贸n anexa a estos puntos que sea necesaria para su entendimiento y consenso.
Conclusiones
Con la vuelta a la normalidad comunitaria en lo relativo a sus 贸rganos de gobierno y su administraci贸n, la convocatoria junta de propietarios ya es de nuevo presencial y recupera, por tanto, todas sus caracter铆sticas, obligaciones y derechos.
En Abogados Propiedad Horizontal ofrecemos el servicio de acompa帽amiento y representaci贸n legal en juntas de vecinos. Uno de nuestros letrados/as especialistas en Propiedad Horizontal velar谩 por sus derechos y se asegurar谩 de que todo se desarrolla seg煤n la normativa legislativa espec铆fica.
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