La pandemia y sus consecuencias jurídicas y sociales han afectado (y en algunos sectores siguen afectando) y modificado infinidad de procedimientos estandarizados en empresas, instituciones o, por ejemplo, comunidades de propietarios. Uno de ellos ha sido la convocatoria de juntas de propietarios ordinarias y extraordinarias.
Desde el pasado 1 de enero de 2022 las juntas ya se pueden volver a realizar de manera presencial, una vez cesó la autoridad impuesta por el Real Decreto ley 8/2021 de mayo del año 2021. Dicha normativa anunciaba la suspensión de todas las reuniones ordinarias anuales, y abría una única vía telemática para tratar los asuntos vecinales.
Ha sido un periodo el de la pandemia muy complicado para el día a día de las fincas. La imposibilidad de reunirse o la congelación de los cargos, por mencionar dos de los aspectos más relevantes, ha derivado en repentinos problemas con algunos servicios, con sus contratos y proveedores, afectando a las cuentas comunitarias y causando discrepancias entre los vecinos. Hay que recordar que el órgano de la junta es el de mayor autoridad dentro de la administración y gestión de las comunidades de propietarios, lo que significa que todas las acciones y medidas pasan por su consenso y aprobación.
Principales funciones de la junta de propietarios
Aunque lo hemos mencionado muchas veces en nuestro blog de Abogados Propiedad Horizontal, volvemos a describir los cometidos que tiene una junta como principal órgano de gestión de una comunidad:
- Dar validez y aprobar los presupuestos anuales, derramas imprevistas y cualquier otro asunto financiero comunitario.
- Votar las posibles obras que se puedan dar en la finca, así como elegir proveedores y aceptar o denegar los presupuestos vinculados.
- Conformar, renovar o destituir a los encargados/as del resto de roles dentro de los diferentes órganos de gestión de la finca.
- Resolver reclamaciones, que deben haber sido incluidos en el orden del día de la junta correspondiente.
- Aprobar y reformar los estatutos comunitarios.
- Velar por los intereses de la comunidad.
Quién se encarga de la convocatoria junta de propietarios
El presidente de la comunidad. No obstante, si alguna circunstancia anómala se produjese (incapacidad temporal, oposición a sus deberes, incluso el fallecimiento), la facultad de lanzar la convocatoria de las juntas de propietarios, recaería en los siguientes órganos de la comunidad. En este caso: vicepresidente/a y/o secretario/a (administrador/a de fincas generalmente).
También, y como última instancia, los propios propietarios están habilitados para ello, si entre todos, suman mínimo un 25% de usuarios con derecho a voto (o 25% o más de cuotas de participación). Tan sólo deberían programarlo con tiempo suficiente para poner en conocimiento de todos/as los asuntos que se tratarán.
Asistentes a las juntas
Todos los propietarios, a excepción de los que tengan deudas con la comunidad, están autorizados a asistir a las juntas oficiales y extraoficiales.
Impugnación de los acuerdos
En la convocatoria junta de propietarios, no todos los acuerdos son bien recibidos por los protagonistas. De hecho, muchos de ellos se tratan de impugnar judicialmente al considerarse ilegales. Todos aquellos propietarios/as que hayan votado en contra, se hayan ausentado o hayan sido inhabilitados a asistir a la junta de manera ilegal, tienen la potestad de impugnar los acuerdos alcanzados en dicha convocatoria.
Acuerdos de administración ordinaria
No hablamos de aquellos relacionados con los estatutos de la comunidad, sino los administrativos como podrían ser los presupuestos anuales (ingresos y gastos), la aprobación de obras estructurales o de renovación de viviendas particulares o los nombramientos/ceses de los órganos de gobierno de la finca.
Todos ellos se deben aprobar en junta por mayoría.
Convocatorias junta de propietarios al año
Está la junta ordinaria, que se celebra una vez al año; luego se pueden celebrar más, denominadas extraoficiales o extraordinarias, para tratar temas puntuales que conciernan a los vecinos. La convoca el presidente, pero si no puede, los siguientes representantes de los órganos de gobierno de la comunidad. Incluimos también a los propios propietarios, que como ya hemos dicho, se pueden unir y convocarla si alcanzan una cuarta parte de las cuotas de participación.
Existe la particularidad, por normativa (artículo 553-20.4 del CCCat), de que se celebre una reunión vecinal oficial, sin que haya habido convocatoria de junta de propietarios como tal. Tan solo sería necesario que hubiese unanimidad entre los vecinos/as para su celebración, con fecha, hora y, por supuesto, orden del día.
Las fechas y horarios son de total elección por parte de las personas involucradas. El Código Civil Catalán no exige nada al respecto. Siempre el objetivo principal es facilitar la asistencia a cuantos más propietarios/as mejor, para de este modo darles a los acuerdos el mayor consenso posible y evitar que, debido a una baja participación, los acuerdos puedan ser impugnados.
Orden del día
Antes de que llegue el día de la convocatoria junta de propietarios, se ha debido informar a todos los usuarios/as con participación del orden del día que se va a tratar en la reunión. Son, por tanto, los asuntos que se van a discutir, y que a posteriori, se someterán a votación por parte de los asistentes con derecho a ello (únicamente los temas expuestos en el orden del día).
Junto con el orden del día y los temas transversales a discutir, se debe poner también a disposición de los propietarios toda la documentación anexa a estos puntos que sea necesaria para su entendimiento y consenso.
Conclusiones
Con la vuelta a la normalidad comunitaria en lo relativo a sus órganos de gobierno y su administración, la convocatoria junta de propietarios ya es de nuevo presencial y recupera, por tanto, todas sus características, obligaciones y derechos.
En Abogados Propiedad Horizontal ofrecemos el servicio de acompañamiento y representación legal en juntas de vecinos. Uno de nuestros letrados/as especialistas en Propiedad Horizontal velará por sus derechos y se asegurará de que todo se desarrolla según la normativa legislativa específica.
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