Un dels aspectes que més ens preocupa i en què posem molt d’èmfasi com a bufet especialitzat en comunitat de propietaris, és que vosaltr@s, els veïns, tingueu meridianament clar quins són els vostres drets davant les diferents tessitures que es donen en una comunitat. També, i molt important, quins òrgans teniu a la vostra disposició per fer efectius aquests drets.
Intentem explicar-ho a continuació de la manera més esquemàtica possible 😃.
Quins són els òrgans de govern de la comunitat de propietaris a Catalunya?
Els òrgans de govern de tota comunitat de propietaris són:
– La presidència.
– La secretaria.
– La Junta de Propietaris (òrgan suprem de la comunitat).
Quines són les principals funcions atribuïdes als diferents òrgans de govern de la comunitat de propietaris?
- Principals funcions de la presidència (president):
– Representar a la comunitat en la contractació d’obres i serveis.
– Convocatòria de la Junta de Propietaris
– El tancament de l’acta.
– Requerir el cessament d’activitats molestes
– Exigir judicialment el pagament de deutes.
– Representar judicialment a la comunitat.
- Principals funcions de la secretaria (secretari):
– A qui li correspon remetre les actes a tots els propietaris.
– Signar juntament amb el President les actes de les juntes de propietaris.
– Custodiar els llibre d’actes i demés documentació de la comunitat de propietaris.
– La gestió de contractes.
– Certificar que un habitatge està al corrent de pagament.
– Certificar l’acord de la junta de propietaris sobre el deute de veïns morosos.
- Principals funcions de la Junta de Propietaris:
– El nomenament i remoció de les persones que han d’ocupar o ocupen els càrrecs a la comunitat.
– La modificació del títol de constitució.
– L’aprovació i modificació dels estatuts i del reglament de règim interior.
– L’aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals.
– L’aprovació de la realització de reparacions de caràcter ordinari no pressupostades i de les de caràcter extraordinari i de millora del seu import i de la imposició de derrames per al seu finançament.
– L’establiment o modificació dels criteris generals per a fixar o modificar quotes.
– L’extinció voluntària del règim.
Altres aspectes a tenir en compte pel propietari o copropietari
Quantes vegades s’ha de reunir la Junta de Propietaris?
Com a mínim haurà de reunir-se de forma ordinària una vegada a l’any per aprovar els comptes anuals i el pressupost, així com per a escollir a les persones que han d’exercir els càrrecs de la comunitat. Es compta amb la possibilitat de poder reunir-se totes les vegades es consideri oportú, o sempre que ho sol·licités una quarta part dels propietaris, o els que representessin una quarta part de les quotes de participació (art. 553.20 del Codi Civil Català).
La funció de convocar la reunió de la junta de propietaris correspondrà al president/a de la comunitat (art. 553.21 del Codi Civil Català).
Es requereix que l’anunci de convocatòria de reunió de la junta de propietaris sigui publicat al tauler d’anuncis amb una antelació mínima de vuit dies naturals, produint efectes de notificació sempre que la comunicació personal no hagués resultat.
Quines són les majories per a l’adopció d’acords per la Junta de Propietaris?
- Acords que requereixen la majoria simple (majoria simple del total de les seves quotes de participació – art. 553.25 del Codi Civil Català):
– L’execució d’obres o l’establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors.
– Les innovacions exigibles per a l’habitabilitat, accessibilitat o seguretat de l’immoble, segons la seva naturalesa i característiques, encara que l’acord suposi la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afectin l’estructura o la configuració exterior.
– L’execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes o equips per tal de millorar l’eficiència energètica o hídrica dels immobles i la mobilitat dels usuaris. Tot això per connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d’aigua, gas o electricitat. També per a la instal·lació general de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics, encara que l’acord suposi la modificació del títol de constitució i dels estatuts.
– Les normes del reglament de règim interior.
– L’acord de sotmetre a mediació qualsevol qüestió pròpia del règim de la propietat horitzontal.
– Els acords que no tinguin fixada una majoria diferent per a la seva adopció.
- Acords que requereixen majories qualificades (art. 553.26 del Codi Civil Català):
– Modificar el títol de constitució i els estatuts.
– Adoptar acords relatius a innovacions físiques en l’immoble, si afecten la seva estructura o la seva configuració exterior, llevat que siguin exigibles per a l’habitabilitat, accessibilitat o seguretat de l’immoble.
– Desafectar un element comú.
– Constituir, alienar, gravar i dividir un element privatiu de benefici comú.
– Acordar quotes especials de despeses, o un increment en la participació en les despeses comunes corresponents a un element privatiu per l’ús desproporcionat d’elements o serveis comuns.
– Acordar l’extinció voluntària del règim de propietat horitzontal per parcel·les.
– La cessió onerosa de l’ús i l’arrendament d’elements comuns que tenen un ús comú per un termini superior a quinze anys.
- Acords que requereixen la majoria absoluta (unanimitat):
– Modificar les quotes de participació.
– Desvincular un annex.
– Vincular l’ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l’immoble o altres elements comuns a un o diversos elements privatius.
– Cedir gratuïtament l’ús d’elements comuns que tenen un ús comunitari.
– Constituir un dret de sobreelevació, subedificació i edificació sobre l’immoble.
– Extingir el règim de propietat horitzontal, simple o complexa, i convertir-lo en un tipus de comunitat diferent.
– Acordar la integració en una propietat horitzontal complexa.
– Sotmetre a arbitratge qualsevol qüestió relativa al règim de la propietat horitzontal, llevat que hi hagi una disposició estatutària contrària.
Com veieu, són variades i específiques les parcel·les a tenir en compte en el vostre dia a dia dins de la vostra comunitat de propietaris. L’important: no esteu sols. Per això es configura un òrgan de govern i uns processos que salvaguardin els vostres drets.
Per a qualsevol dubte que us sorgeixi, som especialistes en la llei de Propietat Horitzontal.
📞 93 762 69 99
