Alterar elementos comunes Propiedad Horizontal

En la mayoría de comunidades de propietarios de Cataluña, los vecinos desconocen la normativa acerca de alterar elementos comunes (Propiedad Horizontal), especialmente en lo relativo al tipo de consenso necesario para aprobar medidas.

Dadas las muchas consultas al respecto que recibimos en el bufete (tanto en nuestras oficias de Barcelona como de Pineda de Mar y Girona), hemos querido arrojar luz sobre la materia en este post del blog.

Normativa elementos comunes Propiedad Horizontal

Para el supuesto de que la Junta de propietarios aprobará mediante acuerdo comunitario la alteración de elementos comunitarios sin contar con las mayorías legales (quórum) necesarias, dicho acuerdo no será nulo de pleno derecho, sino que quedará convalidado si no se impugnara en el plazo legal establecido. Es decir, en todo caso nos encontramos ante un acuerdo comunitario anulable.

Código Civil Catalán

Tal y como recoge el Código Civil Catalán en su libro quinto, aquellos propietarios ausentes cuando se discuta alterar elementos comunes, dispondrán del plazo de un mes a contar desde la fecha de la notificación del acuerdo adoptado para oponerse al acuerdo.

Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.

3. Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados:

b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.”

Una vez comunicada la oposición al acuerdo adoptado, si la comunidad de propietarios persistiera con su voluntad de modificar o alterar cualquier elemento comunitario (Propiedad Horizontal), el propietario vecino contrario dispondrá del plazo de 1 año para instar acción judicial de impugnación de acuerdo. Transcurrido dicho plazo sin acudir al auxilio judicial, el acuerdo comunitario adquirirá plena validez.

“Artículo 553-31. Impugnación.

2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.

4. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.”

Cualquier modificación o alteración de elementos comunes Propiedad Horizontal exige la adopción de un acuerdo comunitario que respete las mayorías legales recogidas en la ley. En Catalunya, para poder acordar la modificación o alteración de un elemento comunitario se exige una mayoría de 4/5 partes de los propietarios con derecho de voto, que a su vez representen 4/5 partes de las cuotas de participación. Así lo recoge el artículo 553-26 de la  Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales:

“Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.

2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:

b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.”

Conclusiones sobre la alteración de elementos comunitarios

La Junta de propietarios de una comunidad, incluso si no cuenta con las mayorías legales, puede alterar elementos comunes Propiedad Horizontal. En el caso mencionado de hacerlo sin el quórum exigido, a no ser que medie de por medio una recurso de alegación de uno o varios propietarios contrarios en el plazo de un año, seguiría teniendo valor.

Dudas al respecto o si se tiene en mente impugnar la alteración de elementos comunitarios ilegales, nuestro equipo de abogados os asesorará gratuitamente sin compromiso alguno.

10 comentarios en «Alterar elementos comunes Propiedad Horizontal»

  1. Hola!!! Me podrían decir si se puede impugnar una votación de comunidad de vecinos con un 26% de participación sobre 100% ….si en ellas se acuerdan tres presupuestos ( mantenimiento puerta pk, pintura puerta pk 1500€ aprox y cambio de Lamas de la zona porche 2000€ aprox.) sin que todos los vecinos hayan votado???? Es suficiente el porcentaje para adoptar los presupuestos??? Dado el estado de alarma se hizo de forma vía mail…. o por pantallazo en el whats sap….se puede impugnar dicha votación???
    Muchas gracias

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    • Buenas tardes Sandra,

      Viendo lo que nos comentas, decirte que la aprobación de los asuntos detallados exigen una mayoría simple (50%), en ningún caso mayorías cualificadas.

      En cuanto a una eventual impugnación de acta, puede ejecutarla una única persona (vecino comunero) que se considerara perjudicada.

      Un saludo.

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  2. Buenas, vivo en una comunidad de 3 edificios. Nos entraron durante un fin de semana en nuestro edificio y rompieron la puerta de acceso y arrancaron una ventana tipo puerta que da acceso a la zona de azotea de nuestro edificio y des de allí saltaron por los tejados y intentaron ocupar un piso de la otra escalera de la comunidad.
    El presidente de la comunidad vive en la escalera del piso que intentaron ocupar y decidió colocar una chapa de aluminio en nuestra ventana para que no pudieran acceder a su escalera. Todo esto el mismo dia y sin consultarlo a los propietarios de nuestra escalera, solo con la autorización del administrador de fincas.
    La ventana que hablamos està colocada en la fachada que da a la parte poseterior de nuestro edificio. Además da acceso a la zona de telecomunicaciones y donde tenemos que colocar las máquinas de los aires acondicionados.
    La ventana, a parte del efecto visual que hace, ha quedado totalmente inutilizable para el acceso a la zona comunitaria de la azotea y lleva así casi 2 años.
    Se ha instado al presidente a volver a poner la ventana que teníamos y su respuesta es que si quiero cambiarla se tiene que someter a votación. Y que en el caso que se cambiara nuestra escalera tiene que asumir el coste y nos exige que solo se cambiará si el tipo de ventana que se instala lleva unas medidas de seguridad más complejas. Cuando la original ya llevaba una cerradura y por eso tuvieron que arrancarla.
    Puede el presidente cambiarnos este elemento comunitario sin ninguna votación?
    Debemos someter a votación la restitución y aceptar nosotros el coste?
    Se puede anular, impugnar o denunciar esa decisión unilateral aunque tenga el apoyo del administrador?

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    • Buenos días Sandra,

      Comentarte que ante situaciones de urgencia la presidencia puede adoptar decisiones sin necesidad de pasar a junta. No obstante, posteriormente cualquier alteración de elementos comunitarios debe aprobarse por junta.

      Un saludo.

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  3. Hola buenas , tengo una consulta
    Vivo en Cornellá Barcelona .
    Sobre el año 2000 o 2001 , en la comunidad de propietarios se hablo de poner un ascensor . Ya que la comunidad no tenía ascensor . Es un edificio de 5 plantas , más la planta de abajo , con un total de 4 puertas por rellano . Un total de 24 vecinos .
    El piso era de mis abuelos , y ello bajaban a la reunión de propietarios . Estaban en perfectas condiciones mentales .
    Pues resulta , que la planta de abajo , y la planta primera y 1 del segundo piso se negaron a pagar ascensor , porque decían que no lo iban a usar . De 24 propietarios 14 estaban de acuerdo y 10 no .
    Total que se puso el ascensor con llave , para los vecinos que no pagaron ascensor .
    Desde que falleció mi abuelo , yo soy dueña de ese piso .
    He pedido libro de actas y se niegan a dármelo , he pedido fotocopia de los estatutos y también .
    En la comunidad de vecinos , creo que se han pasado por el gorro presuntamente , la ley de propiedad horizontal , y los estatutos de la comunidad .
    Porque leyendo ,la ley de la comunidad que que pone año 1960, pone que se pueden negar a pagar lo que vale el ascensor , pero no mantenimiento y los gastos de la comunidad de vecinos .
    La última vez que se modificó la ley de propiedad horizontal fue el año 2015 .
    Pues ahora resulta , que la comunidad de vecinos , quiera cambiar los cristales oscuros del edificio , por otros más claros , para que entre más luz , el presupuesto es de unos 1000 euros . Pues resulta que los que en su momento no pagaron ascensor y han estado 22 años sin pagar gastos de ascensor , y derramas del ascensor . Ahora si quieren que cambien los cristales para que entren mas luz .
    Yo me podría negar a pagar eso ya que yo no uso la escalera solo el ascensor .
    Y se puede hacer una junta , para que las personas que se negaron a pagar , empiecen a pagar , los gastos de la comunidad como los 14 vecinos que llevamos pagando 22 años .
    Esa es una duda que tengo .
    Y la otra duda , es que hace poco se tuvo que arreglar la fachada por humedad , la planta de abajo . Pues resulta , que primero se hizo un presunto solo para la humanidad , y después el presidente , con 3 vecinos más , fueron a la empresa que se encargaba de arreglar la humedad , volvieron a meter en el mismo presuntamente unas racholas , para cubrir la mitad de la pared , cuando esa pared no tenían racholas .
    Yo vi por el registro de propiedad horizontal , pero lo perdí , que me puedo negar a pagar , una cosa estética , como es la racholas , pero no el mantenimiento de la finca .
    Quería aseguramiento .

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    • Buenos días Montse,

      Para poder darte una respuesta razonada, tendríamos que poder revisar los estatutos comunitarios. Toda la problemática que nos planteas, para una adecuada respuesta, necesitaríamos ver su contenido. Te emplazamos a programar una visita presencial o telemática con nosotros.

      Un saludo.

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  4. Buenas noches,

    Vivo en Barcelona y somos una comunidad con 5 vecinos (3 propietarios y 2 inquilinos). El inquilino del último piso tiene el uso privativo del terrao.
    Se ha realizado una junta extraordinaria porque se quieren instalar paneles solares y es necesario que el terrao de uso privativo pase a ser de uso comunitario.
    En las votaciones los 4 propietarios (3 presentes y 1 con delegación de voto) han acordado que se cambie el uso privativo a uso comunitario.
    El propietario del piso tercero (que tiene uso privativo del terrao) no se ha presentado.
    Es necesario su voto para poder registrar este cambio??
    O al enviar el acta de la junta ya se da por comunicado y hemos de esperar 30 dias naturales por si quiere impugnarlo??

    Muchas gracias

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    • Buenos días Isabel,

      Comentarte que no es necesario su voto. Al no personarse y una vez transcurrido un mes desde la notificación del acta, su voto pasa a ser favorable (mayoría).

      Un saludo.

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