12 preguntas sobre comunidad de vecinos

Recibimos semanalmente en el bufete una gran cantidad de dudas y preguntas provenientes de decenas de propietarios/as e inquilinos/as con problemas vecinales que no son respondidas ni solventadas por los responsables de su finca que tienen la obligación de hacerlo. Preguntas sobre comunidad de vecinos que hemos querido resumir en las principales para ayudar a todos aquellos/as que se vean ante ellas.

Antes de ello, debemos puntualizar que cada CC.AA dispone de ordenanzas municipales que podrían variar entre sí, y otorgar a los ciudadanos/as de diferentes vías y herramientas para solucionar las cuestiones que se discutan dentro de una comunidad de propietarios. Abogados Propiedad Horizontal operamos principalmente en Barcelona y alrededores, también en Asturias desde hace muy pocas fechas, por lo que estas respuestas atienden a la normativa en vigor en Cataluña.

Principales preguntas sobre comunidad de vecinos

A tenor del volumen y recurrencia de las preguntas sobre comunidad de vecinos que recibimos en el bufete, las hemos agrupado en tres temáticas principales:

Asuntos entre vecinos/as

Problemas derivados de los olores de otras viviendas o elementos comunes de la finca

Las actividades nocivas o molestosas es recomendable hablar con el vecino causante, o en su caso, con los órganos de representación de la Comunidad de Propietarios (Presidencia, Vicepresidencia o Administración de Fincas), quiénes al amparo de sus cargos, están obligados a actuar como mediadores. En caso no ser posible la resolución de la controversia y el cese de la actividad de forma amistosa, os recomendamos interponer denuncia ante la policía. Es el movimiento más disuasorio y contundente que legalmente se puede acometer para tratar de poner fin a la situación.

Problemas derivados de ruidos molestos de otras viviendas o elementos comunes de la finca

En estos casos, recomendamos que, en el seno del edificio de la Comunidad de Propietarios, cuando se lleve a cabo dicha actividad fuera de los horarios permitidos, se contacte con los Mossos d’Esquadra o la Policía Local, dependiendo del lugar donde se via. Asimismo, también es conveniente contactar con el Presidente del edificio quién ostenta la condición de “mediador”, y deberá contactar con ellos a fin de requerirles qué pongan fin a la actividad molesta en horarios no permitidos.

Actividades incívicas de vecinos que afectan a mi propiedad y a mi día a día, ¿cómo hacer que cesen?

En primer lugar, buscar la concordia a través del diálogo entre los vecinos/as afectados. Si fracasa el intento y las actividades incívicas persisten, notificar al presidente de la comunidad y al resto de órganos de representación de la finca, como podría ser el Vicepresidente/a o el administrador/a de fincas, dado que entre sus obligaciones está la lidia y mediación ante cualquier disputa vecinal. Deberán basarse en los estatutos comunitarios y/o normativas municipales urbanísticas para determinar si el comportamiento está siendo adecuado y dentro de los baremos de convivencia exigibles, y si no es así, hacerle saber al infractor/a de sus hechos.

Si nada de esto funciona, la junta de propietarios estará legitimada para ejercitar una acción de cesación, que consiste en la solicitud ante el juez del cese de la actividad molesta (art. 553-40 del Código Civil Catalán).

Tanto el vecino/a afectado/a como la comunidad, podrán ejercer su derecho de ser indemnizados/as por los daños causados por la actividad o actividades incívicas.

Tengo una parcela sin construir en una urbanización y me obligan a pagar el agua de riego que sí usan los otros propietarios. ¿Me puedo negar?

Todo propietario comunero entre sus obligaciones está el deber de contribución al pago de los gastos comunes respecto de la Comunidad de Propietarios. Ello, con independencia del grado de uso o construcción del inmueble o metros privativos titularidad de cada propietario comunero. En cuanto a las cantidades a sufragar, vendrán fijadas atendiendo al coeficiente de participación de cada entidad, así como las cantidades que se fijen por la junta de propietarios en las correspondientes reuniones de vecinos. Esta obligación de contribución viene expresamente recogida y prevista en el artículo 553-45 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales: 

1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta. 

2. La falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario y sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-30.2. 

3. La contribución al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos establecen cuotas especiales diferentes a las de participación, entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe hacerse de acuerdo con la cuota específica. 

4. El título de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota.

Terraza no es comunitaria, pero está la antena de tv de mi piso.

A la hora de definir un elemento comunitario, es importante tener en consideración que hay elementos comunitarios que pueden hacer uso y disfrute la totalidad de los vecinos, así como existen otros elementos comunitarios que la propiedad corresponde a la comunidad de propietarios, pero el uso y disfrute pertenece a un determinado propietario (elementos comunitarios de uso privativo). 

Ante el supuesto de encontrarnos ante unos elementos comunitarios donde el uso y disfrute se atribuye a los propios comuneros de la comunidad de propietarios, su uso no podrá venir limitado. No obstante, ello, y salvo que los estatutos comunitarios o la propia junta de propietarios mediante correspondiente acuerdo (respetando en todo caso las mayorías legales recogidas en la Ley), podrán instalar elementos privativos en zonas de carácter comunitario. Extremo que viene expresamente regulado y recogido en el artículo 553-42 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales: 

“El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.”

Terraza privativa en un ático, los gastos que acarree por el mantenimiento, ¿los pago el propietario o la comunidad?

Todos los gastos, fueren de carácter ordinario / mantenimiento o extraordinario / excepcional, respecto de aquellos elementos de carácter privativo, correrán a cargo del titular propietario. Así viene expresamente recogido en el artículo 553-38 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales: 

“Los propietarios de elementos privativos deben conservarlos en buen estado y deben mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en ellos.” 

Asimismo, aquellos propietarios comuneros que tuvieran asignado el uso y disfrute de elementos comunitarios también estarán obligados a soportar el coste de su mantenimiento, tal y como viene recogido expresamente en el artículo 553-43 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales: 

“2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento de estos y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.”

Morosidad

Si tenemos propietarios morosos, ¿se les pueden quitar los suministros esenciales?

No se le pueden cortar los suministros, ni calefacción, ni agua, ni electricidad, ni gas. Nada.  Respecto a la administradora y presidente, se les puede solicitar su cese en sus funciones a través de una Junta extraordinaria con mayoría de votos de los asistentes con derecho a voto.

¿Pueden los morosos usar las zonas comunes de la comunidad? Y si el moroso

En caso de impago de las cuotas mensuales, trimestrales o anuales de la comunidad, habría que denunciar (iniciar un proceso monitorio) a la persona morosa para que sean los tribunales quienes sentencien en su contra y le obliguen a responder de las deudas contraídas. Pero sin esa intervención judicial, la comunidad no podrá negar el uso y disfrute de las zonas comunes a una persona que no pague sus cuotas.

Sólo cuando en los Estatutos de la comunidad reflejan una normativa específica que limitase estos derechos al vecino moroso, entonces sí que sería legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes del entorno comunitario.

Problemas con la comunidad

Cómo puedo denunciar a la comunidad.

Una Comunidad de Propietarios tiene personalidad jurídica propia y debe responder por cualquier daño o perjuicio que ocasionará. A modo de ejemplo, el artículo 553-46 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales regula la responsabilidad de la comunidad para supuestos de deudas: “De las deudas contraídas por razón de la comunidad responden los créditos y fondos comunes de los propietarios y los elementos privativos de beneficio común. Subsidiariamente, responden los propietarios de los elementos privativos en proporción a su cuota de participación.” 

Así, para el supuesto de haber sufrido un daño o un perjuicio como consecuencia de alguna actuación por parte de la Comunidad de Propietarios, primero de todo será necesario fijar ante qué tipo de responsabilidad nos encontramos (responsabilidad de carácter, civil, penal, administrativa, laboral, etc.). Una vez definida, vehiculizaremos las acciones de reclamación a los órganos judiciales, o en su caso mediadores, que correspondan atendiendo a la tipología de perjuicio ocasionado.

Deficiencias estructurales de la comunidad afectan a mi piso y no se hace nada. ¿Qué puedo hacer?

Ante eventuales daños que se pudieran producir en una vivienda, primero de todo es trascendental determinar el origen y la causa de los daños. En muchas ocasiones es recomendable contar con la opinión de un técnico quién se encuentre facultado para valorar los daños en cuestión. Para el supuesto de verificar que los daños habidos tienen su origen en deficiencias de carácter estructural, podemos afirmar que es la Comunidad de Propietarios quién deberá actuar y responder por los daños ocasionados. En este sentido, nos remitimos al artículo 553-44 de la la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña: “La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias.” 

Una vez verificado el origen y la causa de los daños, el propietario comunero afectado deberá comunicárselo a la Comunidad, o en caso la Presidencia o Secretario, al objeto de reparar la causa. En caso de hacer caso omiso, se deberá acudir al auxilio judicial (Tribunales) mediante una acción de Obligación de Hacer.

Impugnar acuerdos de junta de propietarios.

Mediante los acuerdos comunitarios la junta de propietarios acuerda una serie de decisiones vinculantes para toda la comunidad. Entre otras funciones, la junta de propietarios tiene la competencia de:

  • El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
  • La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
  • La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.

En no pocas ocasiones una comunidad de propietarios adopta acuerdos que son susceptibles de impugnación por ser contrarios a las leyes, al título constitutivo o estatutos comunitarios, porque implican un abuso de derecho, o porque son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno o varios propietarios. 

Un propietario que estuviera en desacuerdo con una determinada decisión adoptada por la comunidad de propietarios y estuviera interesado en impugnar un acuerdo comunitario, deberá haber votado en contra, o en caso de haber sido ausente, oponerse mediante escrito en el plazo de un mes desde la recepción del acta. Es necesario tener en cuenta que aquellos propietarios comuneros que no estuvieran al corriente de pago de las deudas de la comunidad (vencidas) en el momento de la adopción del acuerdo que deseara impugnar, no podrá realizar dicha impugnación.

Tengo un bajo cuyo acceso es desde una entrada lateral. No tengo acceso a la escalera comunitaria. Se quiere instalar ascensor y se me pide contribuir. ¿Es justo? ¿Puedo negarme?

En no pocas ocasiones, los locales que son parte integrante de una Comunidad de Propietarios no hacen uso de las instalaciones comunitarias (terrado, ascensor, etc), o incluso directamente no tienen acceso al edificio comunitario, lo cual implica el cero uso de las instalaciones comunitarias. En estas ocasiones, y salvo que los estatutos o un acta comunitarios establezca lo contrario, aquel vecino (como por ejemplo un local) estará igualmente obligado a sufragar los costes propios del mantenimiento del edifico, así como derramas de cualquier otra índole.

El supuesto de hecho más controvertido en estos contextos es la obligación de contribución de los locales comerciales al mantenimiento e instalación de un ascensor el cual nunca disfrutará. Obligación de contribución que ha venido establecida por nuestros tribunales por considerar que independientemente del uso que se le vaya a hacer, todos los elementos que constituyen el edificio (incluido los locales comerciales) verán revalorado su inmueble por dicha instalación.

Muchas más preguntas sobre comunidad de vecinos

Efectivamente, existen otras muchas temáticas que ocasionan problemáticas en una comunidad de propietarios, y aunque no las hemos destacado en este artículo, os ocurren y os afectan.

Principalmente desde nuestros soportes digitales, Abogados Propiedad Horizontal respondemos a todas vuestras cuestiones relacionadas con los problemas sobre comunidad de vecinos que experimentáis. Ya sea a través de las redes sociales,  nuestra web, o del mismo blog de la web donde abordamos muchas de estas temáticas, estamos a vuestra disposición para seguir asesorándoos en materia de Propiedad Horizontal, problemas con la comunidad y actividades molestas.

Conclusiones

La convivencia en grandes fincas (y pequeñas) es compleja, porque las personalidades de los que vivimos en ellas lo son de igual manera (en ocasiones). Por ello surgen estas situaciones comprometidas, donde los problemas sobre comunidad de vecinos se hacen comunes y nos dificultan y amargan nuestro día a día.

Como habéis visto en las respuestas a algunas de las más comunes situaciones en una finca, el primer camino a seguir es el arreglo amistoso, con o sin la intermediación del presidente de la comunidad y/o el resto de órganos de representación. Si no cuaja, ya hay que tomar otras medidas.

En cualquier caso, nuestra experiencia como bufete especializado en Propiedad Horizontal la ponemos a vuestra disposición para cualquier tipo de asesoramiento sobre reclamaciones a la comunidad o cualquier actividad molesta que se sufra por parte de otro propietario de la finca. Contad con nosotros/as.

57 comentarios en «12 preguntas sobre comunidad de vecinos»

  1. Buenos días, numerosas ramas de los árboles colindantes del jardín de mi vecino invaden mi propiedad con un riesgo evidente de caída debido a una falta total de mantenimiento.
    He presentado una instancia al Ayuntaminento de Llinars del Vallés y me dicen que no entran en conflictos vecinales y que debo recurrir al Código Civil de Cataluña en el caso de querer presentar una demanda.
    Quisiera su opinión al respecto.
    Muchas gracias

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    • Buenos días José María,

      Viendo lo que nos comentas, el Ayuntamiento debería de haber aceptado tu instancia y requerido al propietario colindante la desafectación (invasión) de los árboles en tu parcela. En vista de la pasividad del Ayuntamiento, te recomendamos que hagas llegar a tu vecino un comunicado (burofax) exigiendo la poda de los árboles invasores. En caso de resultar infructuoso, la siguiente acción será la interposición de una demanda judicial de obligación de hacer.

      Al objeto de poder asesorarte con mayor profundidad, puedes contactar con nuestro despacho y formalizamos una reunión online o presencial para tratar el asunto.

      Quedamos a tu disposición.

      Saludos.

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  2. Buenas noches , he pasado a ser presidenta de mi comunidad de vecinos, y al pedirle a la presidenta saliente todos los recibos, facturas, la póliza de seguros de la comunidad, se niega a dármelos alegando que eso es su responsabilidad y que no me los puede dar, por si los pierdo. O por lo que pueda pasar… Afirma que alguien se lo ha dicho y que yo también tendré que hacerlo. Sé que es absurdo. Debe entregármelos para poder ver si están todos los recibos al día, además que ella no se ha molestado en comprobar nada.
    Qué puedo hacer para que me los de?, ya que no son de su propiedad.. Gracias

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    • Buenos días Nuria,

      Ponerte en conocimiento que esta documentación debe facilitarla el administrador de fincas. De no tener designado uno los cauces legales para recuperar esta documentación, es mediante un procedimiento de diligencias preliminares donde se le exigiría la devolución de dicha documentación.

      Un saludo.

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  3. Buenos días,

    Mi portal está dentro de una mancomunidad, con un total de 4 portales.

    Se trata de una urbanización cerrada, pero en cada portal, hay 2 bancos, a los que aceden jóvenes (casi siempre ajenos a la urbanización) a altas horas de la noche, con la molestia que eso nos genera a los vecinos.

    Han señalizado la entrada a la urbanización, y puesto cámaras de vigilancia, pero el presidente me dice que no pueden quitar los bancos, porque tiene que haber unanimidad entre las 4 comunidades, y actualmente no la hay.

    ¿Hay alguna acción que yo pueda tomar contra esta decisión?

    Gracias

    Un saludo

    Sergio

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    • Buenos días Sergio,

      Viendo la problemática que nos expones, te recomendamos que cuando sucedan estos hechos lo pongas inmediatamente en conocimiento de la policía. Son personas ajenas que están allanando una propiedad (es un delito castigado penalmente).

      Un saludo.

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  4. Soy la Secretaria de una comunidad de propietarios. Hay un comunidad independiente de parkings en el sótano del edificio. Se aprobaron en Junta de Comunidad ( de viviendas y locales) la realización de obras en fachadas, patios y azotea después de encargar una ITE ( tenemos el IITE) en el cual se señalan deficiencias, graves, importantes y leves) , enviándolo al Consorci de l’Habitatge para la obtención del Certicfiado de idoneidad, concedido cautelarmente hasta que se repararan las deficiencias. El edificio es de 1980. Se pidieron presupuestos, se votaron y se aprobaron en Junta. Enviamos un comunicado a la Comunidad de parkings en Febrero 2020 ( antes de aprobar los presupuestos definitivos). Varios whatsapp para reunirnos con el presidente y secretario de dicha comunidad. En lugar de en marzo 2020 celebramos reunión de Junta después del confinamiento en Julio 2020, avisandoles para reunirnos antes. SIN RESPUESTA. Cambio de cargos en 2021 . Nuevo comunicado al nuevo presidente en abril 2021. Sin respuesta hasta hoy. Burofax de un abogado pidiendo desistamos de la reclamación correspondiente y que pueden denunciarnos por dejación de funciones a la presidenta y a mí de la Comunidad de propietarios de viviendas y locales. Tienen los parkings obligación de contribuir según su coeficiente a los gastos mencionados antes? Gracias

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    • Buenas tardes Carolina,

      Para poder asesorarte adecuadamente, necesitaríamos poder tener acceso a la documentación aducida. En este sentido, sería conveniente formalizar una reunión presencial en nuestro Despacho. A estos efectos. te facilitamos el teléfono de contacto nuestro (93 762 69 99).

      Un saludo.

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  5. Hola.

    En mi comunidad de vecinos (12 propietarios) hace 30 años instalamos Gas Natural 6 vecinos ( yo incluido) nunca he hecho uso de él pero tengo un tramo de 1/2 m hacia mi vivienda transversalmente desde la tubería principal en el patio de luces, dicho tramo no llega a introducirse en mi vivienda ya que nunca me he dado de alta ni tengo contador, etc. solo una llave inutilizada. Los demás vecinos que no quisieron votar a favor de la instalación no tienen dicho tramo de 1/2m.
    Hubo una fuga de gas en la instalación común y los que sí tienen de alta el gas me exigen que pague la parte proporcional ¿ tengo que pagarlo aunque nunca haya hecho uso de él? ¿ solos los vecinos que hacen uso? ¿ todos los vecinos (12) aunque no votaran a favor pero ser elemento común de la finca?
    Nunca he pagado ningún mantenimiento ni reparación del gas.

    Un saludo.

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    • Buenas tardes José,

      Primero de todo sería necesario saber si esta instalación beneficia a los elementos comunitarios del inmueble. De ser así, al tratarse de elementos comunitarios, todos los propietarios deben de hacer frente a estas derramas.

      Un saludo.

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  6. Hola, buenas, mi nombre es Serafín, vivo en una comunidad que tiene sótano con plazas de aparcamiento y trasteros, todo edificado desde el principio, según proyecto y aprobado. A los trasteros los equiparon con un punto de luz con su correspondiente interruptor y un enchufe, todo dentro del trastero privativo. Ahora hay algunos vecinos, y el propio administrador que dicen que eso no puede ser posible porque la corriente es de la comunidad. Nos quieren cortar la luz u obligarnos a pagar lo que consumamos por encender la bombilla cada vez que entremos al trastero. Yo tengo una cochera con persiana automática cuyo motor está conectado a esa corriente. ¿Hasta qué punto es legal lo que quieren hacer? ¿Pueden cortarnos la luz? Quieren que pongamos un medidor nosotros mismos con un magnetotérmico en la entrada de cada trastero y que el administrador pase cada mes para hacernos la lectura y cobrarnos. ¿No sería necesario un proyecto nuevo? En caso de votación, ¿se tienen en cuenta las propiedades, los coeficientes? ó se trata de un propietario, un voto?. Esto supuestamente se aprobó en una junta extraordinaria en Junio, pero ahora nos vamos a volver a reunir para discutirlo. Aquella reunión de Junio se puede impugnar? No nos dieron el acta de aquella reunión a día de hoy, y mi mujer no consta como participante cuando sí estuvo allí presente. Fue un despropósito total y los vecinos fueron yéndose sin esperar a dar por concluída la reunión. Espero me puedan ayudar. Muchas gracias y Saludos. Serafín.

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    • Buenos días Serafín,

      Viendo lo que nos comentas, sería recomendable formalizar una reunión presencial o telemática al objeto de poder estudiar con detalle el caso y la documentación relativa al asunto. Sería necesario tener a nuestra disposición las precitadas actas comunitarias. A estos efectos, te facilitamos el contacto de nuestro Despacho (93 762 69 99).

      Un saludo.

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  7. Buenos días , acabó de adquirir una vivienda por medio de cooperativa , iniciaron la obra hace 1 mes , en la última reunion ofrecieron realizar mejoras en las viviendas , entre ellas mejorar la fachada pasando de la idea inicial a ponerla ventilada , el coste presupuestado sería cercano a los 4000€ por vivienda , son 70 viviendas y no todas cuentan con los mismos metros de fachada , la duda es si todos los propietarios deben pagar lo mismo o debería ser proporcional a los metros de fachada de cada vivienda , supongo que otra forma de calcularlo sería por coeficiente , pero en este caso se da la circunstancia que varias viviendas tienen el mismo número de metros cuadrados con lo que supongo que mismo coeficiente pero sin embargo diferentes metros de fachada , cual es la forma de cálculo , partes iguales , coeficiente o metros de fachada de cada vivienda? , gracias de antemano y un saludo.

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    • Por el coeficiente de cada vivienda, no por los metros de fachada. No obstante, acudir a los estatutos de la comunidad para verificar dicha observación, porque podría haberse pactado de otra manera.

      Un saludo.

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  8. buenos dias,
    gracias por este blog.
    Me gustaría aislar mi habitación que da a la terraza comunitaria.
    Si la aislo por dentro , se me queda pequeña, la idea es saber si puedo aislar la pared de fuera. Los vecinos no ven inconveniente si la ley lo permite,
    soos tres vecinos, y esta terraza da a la ventana y pared de mi habitación, ellos viven debajo pero suben para tender la ropa,
    gracias por su ayuda
    saludos

    Responder
    • Buenas tardes Flore,

      En tu caso, sería necesario revisar si las actuaciones afectan a elementos estructurales. De ser así, necesitaría la aprobación previa de la junta de propietarios.

      Un saludo.

      Responder
  9. Buenos días
    En breve vamos a celebrar la Junta de propietarios para cambiar la Presidencia y, el presidente actual traspasará el cargo al siguiente vecino pero es su deseo concluir todo lo relativo a la obra de rehabilitación de fachada que él inició junto con su presidencia (a lo que nadie se opone). ¿Se puede recoger esta circunstancia en el Acta de cambio de presidencia?. ¿En qué términos debería recogerse para que este propietario no encontrara dificultades a la hora de proseguir con los trámites burocráticos asociados a la obra en cuestión por el hecho de haber dejado de ser Presidente?. ¿Se podría traspasar la presidencia salvo para ese asunto en concreto siempre que quede bien especificado y que dicha “pseudopresidencia” concluya cuando termine definitivamente todo lo relacionado con la obra de fachada mencionada?. Muchas gracias.

    Responder
    • Buenos días Samuel,

      Decirte que los cambios de presidencia son a todos los efectos. Ello implica que deberá asumir la llevanza de la comunidad. No obstante, ante la existencia de una obra, es recomendable constituir una comisión de obra que se asigna la ejecución de la obra desde su inicio hasta su fin.

      Un saludo.

      Responder
  10. Buenos días.

    Hemos heredado en Tenerife el ático de un edificio hecho por mis bisabuelos, donde no hay comunidad ni estatutos. Es un edificio que cuenta con dos locales comerciales a pie de calle, una primera y segunda planta con una vivienda cada una, y un ático con azotea. Hay que arreglar parte de la fachada, y nos dicen que tenemos que pagar en proporción a los metros, pero cuentan también los metros de la azotea. Mi abuela en testamento nos dejó como herencia el ático y la azotea, pero ¿la azotea no sería un elemento común de uso privativo? Como nos correspondería pagar entonces, por los metros del ático, o del ático y la azotea? Estamos gestionando aún los papeles del ático, con lo que no tenemos ni la escritura, ni referencia catastral aún.

    Un saludo.

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    • Buenos días Yunes,

      Viendo lo que nos comentas, sería necesario que tuvieras acceso a los estatutos comunitarios para poder verificar cómo se distribuyen los gastos comunitarios.

      Un saludo.

      Un saludo.

      Responder
  11. Buenos días,

    Formo parte de la comisión de obra creada en mi comunidad ya que queremos reclamar desperfectos de construcción. En Junta se aprobó por mayoría simple la elección de un perito que trajo la administradora y que no dejaba claro qué iba a hacer. Ahora que nos entrega el informe, considero que es deficiente y quisiera, antes de reclamar, revisar su contrato para confirmar que incluía o no en el acuerdo. Pero la administradora me ha dicho que NO hay ningún contrato. Que como hay una oferta y se aprobó en junta, que no hay necesidad de formalizarlo en un contrato…¿Es esto cierto? ¿No necesita siempre la contratación la firma de un contrato?

    Si me pueden ayudar
    Un saludo

    Responder
    • Buenos días Diana,

      Efectivamente no es necesaria la emisión de un contrato de prestación de servicios. El acta sirve de documento acreditativo para sus actuaciones. No es un requisito obligatorio.

      Un saludo.

      Responder
  12. Buenas tardes: En mi comunidad han tenido reunión para decidir si quieren hacer obra de un ascensor, en total somos 10 vecinos (8 pisos y 2 locales), votaron a favor de los 7 vecinos que estuvieron en junta 4 y 2 en contra más una abstención. De los 3 vecinos que no acudieron a la junta 2 no quieren ascensor y me falta saber la opinión de un tercero. El caso es que tras la reunión dieron por aprobada la obra por mayoría por esos cuatro vecinos que votaron a favor, dándo la opción de mostrar la disconformidad de los que no estuvieron en la reunión en el plazo de un mes. Mi pregunta es siendo en junta o fuera de ella cuántos votos a favor hacer falta para aprobar la obra de instalación del ascensor? muchas gracias por la ayuda.

    Responder
    • Buenas tardes María,

      Comentarte que si quién ha solicitado la instalación del ascensor es un discapacitado (33%) o mayor de 65 años, la comunidad está obligada a instalarlo. No hay mayorías.

      Un saludo.

      Responder
  13. Buenos días,

    Ayer tuvimos reunión de la comunidad. Estando allí presente un vecino que no estaba al corriente de pago comenzó la junta y se acordó que no tendría derecho a voto.

    Tras una primera votación en la que se decidía acometer una obra extraordinaria llegó el momento de decidir qué constructor contratar. Alcanzamos empate, mayoría por vecinos a una opción y mayoría por coeficientes a la otra.
    La administradora dijo que debíamos volver a votar, pero nadie quería cambiar su voto. En ese momento el vecino moroso dijo que él pagaba y que se volvía a votar ( es propietario mayoritario y así salía su opción además de por votos por coeficiente). Cabe decir que en el momento en que abandona la sala para ir a por el dinero que debe un constructor la abandonó con él y al volver su voto era para el susodicho.

    Es legal saldar la deuda una vez comenzada la junta y aún más en una segunda vuelta de votación? Ese acta y esa decisión se puede impugnar?

    Muchas gracias por la ayuda.

    Responder
  14. Buenos días, en mi comunidad en la última junta ordinaria de vecinos se acordó por mayoría, basándose en el Art. 21.1 de la LPH, la privación temporal a los propietarios deudores del uso de las instalaciones de ocio como piscina, pista de tenis y otras.
    Hay un inquilino de hace más de 10 años al que están intentando desahuciar por no pagar la renta y ser molesto, además tiene diógenes y deja acumulados trastos en el rellano que se niega a quitar. En el parking comunitario solo se puede aparcar 1 vehículo por apartamento y él en ocasiones tiene 3. Hace lo que quiere sin respetar las normas de la comunidad. Los propietarios, cansados de no poder echarle porque este hombre no tiene otro domicilio registrado (si dispone de casa de pueblo a unos 100km y tierras heredadas que no registró para evitar embargos) y es mayor de 70 años, además que de vez en cuando paga alguna mensualidad de renta, llevan meses sin pagar la comunidad.
    Se le ha dejado por escrito que no puede hacer uso de las zonas comunes mientras el apartamento donde vive tenga cargos pero sigue haciendo uso, y sobretodo uso indebido como bañarse en horas no permitidas, o dejando 5 sillas viejas que encontró en la basura.
    Lo primero me gustaría saber si este inquilino tiene derecho a hacer uso de estas zonas de ocio, y si la respuesta es negativa, ¿quién es el encargado de llamarle la atención? ¿Si sigue haciendo caso omiso, que se puede hacer?
    Gracias.

    Responder
    • Buenas tardes Laura,

      Antes de responderte, pedirte disculpas por la demora en la respuesta. En agosto no hemos tenido al equipo responsable de las respuestas a los usuarios/as al completo.

      Sobre tu consulta, su desalojo debe llevarse por los cauces legales y procesales oportunos (procedimiento de desahucio). Asimismo, sigue teniendo derecho de uso hasta que no sea desalojado.

      Un saludo.

      Responder
  15. Buenos dias
    He comprado una casa en un edificio que acaba de terminar la obra de aislamiento de la fachada y de todas las terrazas. La obra finalizo pocas semanas antes de comprar mi casa. Estoy en proceso de reforma de la vivienda y he sacado/abierto una terraza devolviendola a su estado original. El techo de mi terraza no tiene el aislamiento que le han puesto al resto puesto que estaba cerrada en el momento de la obra de la fachada y la comunidad me obliga ahora a poner dicho aislamiento en el techo y a pintarla para que quede exactamente igual al resto. Legalmente debo ser yo quien corra con estos gastos o deberia ser la comunidad? Muchas gracias de antemano.

    Responder
  16. Buenos días.
    En mi comunidad somos 31 propietarios, tenemos que pagar por obras cada uno 40.000 €.
    27 propietarios no tienen dinero, y 4 propietarios tienen el dinero en su cuenta bancaria. Se va hacer una reunión para votar si se pide un crédito bancario, los 4 que tienen el dinero, no necesitan ese crédito y no quieren pagar intereses, si votan no y la mayoría vota sí. ¿Les pueden obligar a pedir un crédito que no necesitan? ¿Tienen que votar en blanco? ¿Tienen que abstenerse de votar?
    Qué pueden hacer para evitar tener que pedir un crédito que no necesitan
    Gracias adelantadas por su respuesta

    Responder
    • Buenas tardes Flor,

      Decirte que los vecinos que dispongan del dinero no deberán estar sujetos al préstamo. Este extremo deberá hacerse constar en acta para quedar fuera de las obligaciones derivadas del mismo.

      Un saludo.

      Responder
  17. Muchas gracias Luis, por su rápida respuesta.
    Pero en ese caso si la comunidad pide el crédito como comunidad, esas 4 personas pertenecen a la comunidad, ante el banco, todos han pedido el crédito, puesto que lo ha solicitado el presidente en nombre de la comunidad. Que les pasaría a los que han pagado la derrama íntegra, en el hipotético caso de que varios vecinos o muchos dejaran de pagar el crédito, tendrían que abonar lo que deben sus vecinos. ¿Cómo habría que pedir el crédito en ese caso? ¿Cómo personas con nombres y apellidos? Porque si el presidente lo pide en nombre de la comunidad, esas 4 personas también pertenecen a la susodicha.
    Por favor, nos podría indicar qué hacer.
    Muchas gracias adelantadas por el favor que nos hace.

    Responder
    • Buenas tardes Flor,

      Dada lo entroncado del asunto, sería recomendable tener una reunión presencial para poder revisar el caso con detalle y asesorarte adecuadamente.

      Un saludo.

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  18. Buenas tardes,
    Una consulta, en mi bloque estamos con el tema de la ITE (inspección técnica) la cuál es desfavorable. Hay dos vecinos que no paga las cuotas comunitarias desde hace años. El administrador nos dice que nos tenemos que hacer cargo el resto de vecinos de pagar la parte correspondiente de la ITE de éstos vecinos en función del coeficiente y después se les denunciará para que cumplan con la responsabilidad. ¿Hasta que punto estoy obligada? Si ya voy justa para pagar lo mío, si no puedo hacer frente a la parte correspondiente de los vecinos ¿corro el riesgo de que encima me denuncien a mi? El banco está poniendo pegas para dar crédito comunitario y en mi caso no me dan más crédito, ya que tengo hipoteca.
    Muchas gracias!!

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    • Buenos días Dámaris,

      Decirte que el punto de vista que os traslada el administrador es correcto, ya que la comunidad puede también instar acciones contra los vecinos morosos para el pago de las cuotas adeudadas.

      Un saludo.

      Responder
  19. Buenos días,
    ¿Pueden dos propietarios (matrimonio este caso) de una misma vivienda asistir y participar activamente en las conversaciones de una junta de propietarios?
    Muchas gracias,
    Un saludo

    Responder
  20. Piso alquilado al corriente de pago
    Hace 14 años los inquilinos estuvieron 2 años sin pagar y luego entraron okupas 2 años y medio mi madre dependia del alquiler para vivir y no pudo pagar la comunidad, al fallecer y al estar el pisoalquilado me hice cargo de la deuda, pacte 300 al mes mas la cuota mensual llevo casi un año pagando
    Han puesto ascensor nuevo y al inquilino al corriente de pago le niegan el poder subir en el, han puesto una llave.
    Es esto legal?

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  21. Buenos días,
    Hace una año vendí mi vivienda con una obra de fachada pendiente a realizar. En las escrituras indiqué que yo como vendedor me haría a cargo del importe de rehabilitación y las modificaciones del presupuesto inicial (presupuesto aprobado mientras yo era propietario).
    Dudas:
    1- La obligatoriedad de pagar directamente a mi antigua comunidad es mia o de la nueva propietaria? Esto es, paga la nueva propietaria y ella nos reclama el pago?
    2- El presupuesto ha sufrido incremento de precio y modificaciones cuando yo ya no era propietaria. Según lo indicado en la escrituras, se interpreta que me hago cargo de todas las modificaciones del presupuesto? o solo de las que se han aprobado mientras yo era propietario? Las nuevas modificaciones se han aprobado en junta cuando yo ya no era propietario.
    Gracias

    Responder
  22. Tengo un vecin@ que este año por segunda vez es vicepresidente, la primera vez fue porque esta persona se ofreció voluntari@, la segunda vez porque le toco, Mi pregunta es, si esta persona que sale por segunda vez la comunidad de vecinos, son mas de 220 vecinos, no deberia de pasar a otra persona, ya que este vecin@ ya lo fue una vez??

    Responder
      • hola
        en este caso no era elegida por la mayoria, era porque le tocaba, pero vamos que repita, encima siendo una persona conflictiva, reconocido por esta propia persona que su cabeza no esta bien, de echo increpa a la gente, se levanta y no te pega porque la gente la calma

        Responder
  23. Buenas tardes, espero me puedan ayudar, en cada junta que se hace en mi comunidad desde hace ya bastantes años se habla sobre si se pone o no ascensor, somos 10 vecinos y solo quieren 4 realizar la obra (uno de estos 4 porque según me comentó en privado dijo “si” porque se sentía coaccionado por los vecinos que quieren la obra para que dijera “si al ascensor”), ya que es muy costoso porque la escalera es muy estrecha y la última vez que pidieron presupuesto rondaba los 85.000 euros la obra. Este año se quedó en junta que si salía negativo hacer la obra de instalar un ascensor se pintaría la escalera, ya que hace años que no se pinta, ha vuelto a salir negativo y ahora dicen de convocar otra junta para poder votar la obra del ascensor de nuevo. He hablado con la administradora para decirle si esto no tiene fin, si hay alguna solución para acabar con la votación de la obra del ascensor ya que nunca sale mayoría y poder pintar después de tantos años pero no me da solución, ¿se puede hacer algo a este respecto?, muchísimas gracias por vuestra ayuda. Saludos!

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    • Buenos días Ruth,

      Atendiendo a la consulta planteada, comentarte que la instalación del ascensor es obligatoria en el supuesto que la solicite una persona mayor de 65 años o con un grado de discapacidad superior al 33%.

      Un saludo.

      Responder
      • Muchas gracias por vuestra respuesta, y si no es este el caso?, son 4 vecinos ninguno tiene ni esa edad ni discapacidad, se puede proponer una y otra vez el tema de realizar la obra del ascensor en cada reunión o incluso proponer reuniones extra para plantear la obra si todos sabemos que no hay mayoría?, gracias de nuevo, un saludo!

        Responder
  24. hola
    Puede un administrador de fincas, llevarte al punto del día, porque según el administrador dice que le estoy enviando correos, preguntando por las cuentas de la comunidad, esta persona se niega a dármelas, cuando pago todos los meses, mis cuotas?
    Esta persona entro con las condiciones, cada tres meses nos tienen que mandar una relación de los gastos generados por la comunidad y no los cumple, por eso le mando correos preguntando siempre por lo mismo, según ellos se sienten atacados porque les dije que no cumplen con sus funciones y no me gustan como trabajan, no creo que sea nada malo decirles la verdad, no a todo el mundo le puedes gustar como trabajas, mas si ellos no cumplen con su parte del contrato (que es enviarnos la relación de gastos de la comunidad cada 3 meses)
    Otra pregunta
    hemos tenido un juicio con una empresa que anteriormente estuvo en la comunidad, aunque el juicio estaba ganado porque presentamos un montón de fotos y recursos el juez al final dio la razón a la empresa (por ser una pequeña empresa) cosa que el administrador de fincas no nos comento nada de dicho juicio, si lo teníamos ganado o perdido, solo nos dijo que se perdió por lo que tenemos que indemnizarla, hemos pagado una derrama para poder pagar ese juicio entre otras cosas, ahora esta empresa nos vuelve a denunciar, mi pregunta es:
    como no hemos pagado a la empresa teniendo el dinero y gracias al administrador que no le dio la gana pagar, ahora como tenemos que pagar mas, se puede denunciar al administrador, por no realizar dichos pagos??
    gracias, un saludo

    Responder
    • Buenas tardes Miguel,

      Atendiendo a tu consulta, indicarte que ante un eventual incumplimiento del administrador de fincas se puede fijar como punto del día en la siguiente junta y rescindir la prestación de servicios.

      En cuanto a la reclamación, si se acredita se puede instar reclamación contra el administrador.

      Un saludo.

      Responder
  25. Hola buenas tardes,

    Vivo en un edificio de 3 viviendas y 1 local comercial a pie de calle.
    (El local comercial no tiene entrada al portal ni a las zonas comunes de la comunidad)

    El tema es que se está rajando el alero del edificio (al que pertenecen los vecinos de las 3 viviendas y el local comercial) y están cayendo trozos a la vía pública.

    Mi pregunta es si el dueño del local comercial está obligado a pagar la derrama del alero o no.

    Muchas gracias

    Responder
    • Buenas tardes Jesús,

      Viendo tu consulta, decirte que para poder darte respuesta precisa, necesitaríamos tener acceso a los estatutos comunitarios.

      Un saludo.

      Responder

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